TL;DR
- Credito puente: para construccion. Plazo 12-36 meses, tasa 12%-14% CAT, se libera por avance de obra.
- Hipoteca tradicional: sobre obra ya terminada. Tasa 10.5%-11.5%, plazo 5-30 anos, requiere casa lista.
- INFONAVIT Construyes: terreno propio + IMSS, plazo 30 anos, sin enganche, monto hasta $2M.
- Autofinanciamiento Tanda Casa modalidad construccion: sin tasa, plazo 15 anos, fondo se libera escalonado.
Tabla comparativa 4 vias para construir
| Via | Monto max | Plazo construccion | Tasa/Costo | Plazo final |
|---|---|---|---|---|
| Credito puente bancario | $5M-$15M | 12-36 meses | CAT 12%-14% | Se sustituye por hipoteca tradicional |
| Hipoteca tradicional (post-obra) | $2M-$15M | N/A (compra obra terminada) | CAT 10.5%-11.5% | 5-30 anos |
| INFONAVIT Construyes | $2M | Por avance, hasta 18 meses | 9%-12% | 5-30 anos |
| Tanda Casa construccion | $15M | Por avance, hasta 18 meses | Sin tasa, admin 0.32%/mes | 15 anos |
Credito puente: que es y como funciona
Credito puente (bridge loan) es un credito bancario temporal pensado especificamente para construir. El banco te presta dinero en ministraciones segun avance de obra, no de una sola vez.
Estructura tipica:
- Plazo: 12 a 36 meses para construir.
- Liberacion: 4-6 ministraciones segun avance de obra verificado por perito.
- Tasa: CAT 12%-14% (mas alta que hipoteca tradicional porque es alto riesgo y corto plazo).
- Garantia: terreno + obra en construccion.
- Al terminar obra: se sustituye por hipoteca tradicional regular a 15-30 anos.
Pros del credito puente:
- Monto alto (hasta $15M para construcciones grandes).
- Liberacion por avance evita que el dinero "se queme" antes de tiempo.
- Bancos que lo manejan: Banorte, Santander, HSBC, algunos especializados (Hipoteca Fovissste).
Contras:
- Tasa alta: 1.5%-3% sobre hipoteca tradicional.
- Pago doble durante obra: pagas intereses sobre lo desembolsado mientras construyes.
- Doble tramite: credito puente + sustitucion por hipoteca tradicional al final.
- Sobrecosto si obra se atrasa: cada mes extra acumula intereses.
Hipoteca tradicional (sobre obra terminada)
Esquema mas comun: compras casa ya construida con credito hipotecario regular. No requiere puente porque no hay construccion en proceso.
- Cuando aplica: casa nueva entregada por desarrollador o casa usada en buen estado.
- CAT: 10.5%-11.5%.
- Plazo: 5-30 anos.
- Ventaja: sin riesgo de obra (la casa ya esta).
- Desventaja: no aplica si tu plan es construir en terreno propio o personalizar diseno.
INFONAVIT Construyes
Para empleados IMSS con terreno propio escriturado. INFONAVIT financia obra; tu pones el terreno.
- Monto maximo: hasta $2M (solo construccion, no terreno).
- Plazo construccion: ministraciones segun avance, hasta 18 meses.
- Tasa: 4%-12% (escala INFONAVIT segun salario).
- Plazo final: 5-30 anos.
- Requisitos: terreno escriturado libre de gravamen, 116+ pts INFONAVIT, proyecto arquitectonico aprobado, perito DRO.
Ventaja vs credito puente bancario:
- Tasa mucho mas baja (4%-12% vs 12%-14%).
- Sin doble tramite — INFONAVIT cubre construccion + plazo largo en 1 contrato.
- Descuento via nomina.
Desventaja:
- Monto limitado a $2M (insuficiente para construcciones premium).
- Requiere terreno escriturado a tu nombre (no aplica para comprar terreno + construir).
- Requiere IMSS activo.
Autofinanciamiento Tanda Casa modalidad construccion
Tanda Casa permite financiar construccion sin tasa de interes ni tramite bancario. El fondo se libera escalonado segun avance.
- Monto maximo: hasta $15M.
- Liberacion: por ministraciones segun avance verificado, similar a credito puente.
- Costo: admin 0.32% mensual + IVA + seguro 0.065%. Sin tasa interes.
- Plazo: 180 meses (15 anos).
- Requisitos: terreno propio escriturado, proyecto arquitectonico, perito.
- Adjudicacion: tras periodo de maduracion (segun APEX y puntaje), se libera el fondo en ministraciones.
Costos comparados: construccion $3M, terreno ya tienes
| Via | Costo durante obra (18 meses) | Total a pagar 20 anos | Notas |
|---|---|---|---|
| Credito puente + hipoteca final | ~$400K (intereses puente) | ~$8.5M (incluye sobrecosto puente) | Doble tramite, riesgo |
| Hipoteca tradicional (post-obra) | $0 (no aplica durante obra — tu pagas) | ~$7.2M | Requiere capital propio para obra |
| INFONAVIT Construyes | ~$120K (intereses ministraciones) | ~$6.8M (30 anos) | Solo hasta $2M, no $3M |
| Tanda Casa construccion | ~$110K (admin durante obra) | ~$4.1M (15 anos) | Sin tasa, todo en 1 contrato |
Quien gana en cada escenario
- Construccion $1M-$2M, tienes IMSS: INFONAVIT Construyes (tasa baja, plazo largo).
- Construccion $2M-$8M, sin IMSS: autofinanciamiento Tanda Casa (sin tasa interes, fondo se libera escalonado).
- Construccion $5M+ con perfil bancario AAA: credito puente + hipoteca tradicional al final (acceso a mayor capital aunque con sobrecosto).
- Solo comprar obra terminada: hipoteca tradicional (sin necesidad de puente).
Riesgos especificos de construccion
- Atrasos en obra: cada mes extra del cronograma original suma intereses (puente) o admin (Tanda Casa). Presupuestar 20%-30% extra de tiempo.
- Sobrecosto materiales: cemento, acero, mano de obra suben. Presupuesto inicial debe tener 15%-20% contingencia.
- Permisos retrasados: licencia construccion municipal puede tardar 30-90 dias. No firmar credito hasta tenerlo.
- Perito DRO obligatorio: ningun banco ni INFONAVIT libera ministraciones sin perito.
- Escrituracion correcta del terreno: gravamenes, problemas de titulo, deudas predial pueden bloquear el credito.
Por que construir vs comprar terminada
- Costo m2 menor: construir m2 cuesta $12K-$22K. Comprar terminada $18K-$30K m2.
- Diseno personalizado: distribuye exactamente como necesitas.
- Eco-tecnologias desde inicio: paneles solares, captacion lluvia, aislamiento integrados.
- Tiempo: tipico 12-18 meses construir vs 1-2 meses comprar entrega inmediata.
Mas en: construir vs comprar casa Mexico 2026.
Errores comunes al construir con credito
- Subestimar el plazo de obra: planificar 12 meses cuando realista son 18-24 — los intereses se acumulan en los meses extra.
- No tener reserva de capital propio: el credito puente paga construccion pero NO cubre gastos colaterales (permisos, perito, imprevistos).
- Elegir credito puente cuando aplicaba INFONAVIT Construyes: pagar 13% CAT cuando podias pagar 9% INFONAVIT.
- No comparar con autofin: Tanda Casa modalidad construccion ahorra $2M+ vs credito puente bancario en proyectos $3M+.
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Preguntas frecuentes
Que es un credito puente para construccion en Mexico 2026?
Credito puente (bridge loan) es un credito bancario temporal especifico para construir. Plazo 12-36 meses, tasa CAT 12%-14%, libera dinero por ministraciones segun avance de obra. Al terminar la construccion se sustituye por hipoteca tradicional a 15-30 anos.
Cual es mas barato: credito puente bancario o INFONAVIT Construyes?
INFONAVIT Construyes mucho mas barato — tasa 4%-12% segun salario vs credito puente 12%-14%. En construccion $2M sobre 20 anos, la diferencia es $400K-$800K. Limitacion: INFONAVIT Construyes solo hasta $2M y requiere IMSS activo.
Puedo usar hipoteca tradicional para construir?
No directamente. La hipoteca tradicional aplica sobre obra ya terminada (casa entregada). Si vas a construir, las opciones son: credito puente bancario, INFONAVIT Construyes, o autofinanciamiento Tanda Casa modalidad construccion. Despues de terminar obra, el credito puente se sustituye por hipoteca tradicional.
Cuanto se ahorra construyendo vs comprando casa terminada?
Construir cuesta $12,000-$22,000 por m2; comprar terminada cuesta $18,000-$30,000 por m2. En casa 120m2, diferencia es $720K-$960K. Pero hay que sumar tiempo (12-18 meses construir vs 1-2 meses comprar) y riesgo de sobrecostos de obra.
Tanda Casa tiene credito para construccion?
Si — modalidad construccion. El fondo se libera escalonado por avance de obra (similar a credito puente bancario), sin tasa de interes (solo admin 0.32% mensual). Plazo total 15 anos. Monto hasta $15M. Sin requisito IMSS ni buro.
Que riesgos especificos tiene construir con credito puente?
Riesgos: (1) atrasos de obra suman intereses cada mes extra; (2) sobrecostos materiales hacen presupuesto insuficiente; (3) permisos municipales pueden tardar 30-90 dias bloqueando inicio; (4) perito DRO obligatorio para ministraciones; (5) sobrecosto del puente es 1.5%-3% sobre hipoteca tradicional final, equivalente a $400K-$900K extra en construccion $3M.