TL;DR
- El SAT lo dice con todas sus letras: quienes perciben ingresos del Régimen Simplificado de Confianza (RESICO) no pueden aplicar deducciones personales, y los créditos hipotecarios están entre ellas.
- La LISR, art. 151, fracción IV, es la que deduce intereses reales de una hipoteca: casa habitación, institución del sistema financiero y créditos de hasta 750,000 UDI. En RESICO esa vía no corre.
- Tu pago mensual en RESICO sale de una tabla de 1.00% a 2.50% sobre lo cobrado, «sin aplicar deducción alguna» (art. 113-E). Ahí no hay renglón para restar la hipoteca.
- Para comparar, usa la mensualidad completa y el enganche de cada opción. Si además tienes sueldos, tu contador define si algo cambia.
Muchas comparaciones de hipoteca cierran con una frase tranquilizadora: «y en la declaración anual te devuelven parte de los intereses». Para quien tributa solo en el Régimen Simplificado de Confianza (RESICO), esa frase no aplica. Esta página junta lo que dicen el SAT, la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) y la página de requisitos de un banco, abiertos el 12 de octubre de 2026, para que compares con la mensualidad completa y sin sorpresas. Si tu caso es otro y sí puedes deducir, la guía general está en cómo deducir los intereses de la hipoteca ante el SAT.
Lo que dice el SAT: en RESICO no hay deducciones personales
El minisitio de deducciones personales del SAT explica quiénes pueden restar gastos en su declaración anual: personas con sueldos, con actividades empresariales y profesionales, arrendamiento, intereses, dividendos y otros ingresos. Y es explícito con este régimen: no pueden aplicar deducciones personales quienes perciben ingresos provenientes del RESICO. En esa misma página, «Créditos hipotecarios» aparece en la lista de gastos que el SAT agrupa como deducciones personales, junto con gastos médicos, colegiaturas y donativos.
El SAT agrega un tope para quienes sí pueden deducir: el total de las deducciones personales no puede exceder cinco unidades de medida y actualización (UMA) anuales o el 15% de los ingresos anuales, la cantidad que resulte menor. Los intereses de la hipoteca compiten por ese mismo tope con todo lo demás.
Qué deducía la ley de los intereses de una hipoteca
El artículo 151 de la LISR enumera las deducciones personales. La fracción IV es la de la vivienda: los intereses reales efectivamente pagados en el ejercicio por créditos hipotecarios destinados a la adquisición de casa habitación, contratados con instituciones del sistema financiero, siempre que el monto total de los créditos otorgados por ese inmueble no exceda de 750,000 unidades de inversión (UDI). «Intereses reales» son los que superan el ajuste anual por inflación del mismo ejercicio, y la institución expide un comprobante fiscal con ese monto.
Dicho en corto: incluso para quien sí puede deducir, la fracción IV cubre solo la parte real de los intereses, solo para casa habitación y solo hasta cierto monto de crédito. Contar con esa devolución nunca fue una base sólida para elegir una hipoteca; en RESICO, además, ni siquiera existe.
Cómo se calcula tu pago en RESICO: sin deducciones
El artículo 113-E de la LISR permite el RESICO a personas físicas con actividades empresariales o profesionales, o que otorgan el uso o goce temporal de bienes, siempre que sus ingresos del ejercicio anterior no hayan pasado de $3,500,000. Los pagos mensuales se determinan con el total de ingresos amparados por comprobantes fiscales digitales efectivamente cobrados, sin IVA y «sin aplicar deducción alguna», con una tabla por tramo de ingreso mensual:
| Ingreso mensual cobrado (sin IVA) | Tasa de la tabla | Pago mensual de ISR |
|---|---|---|
| $20,000 | 1.00% | $200 |
| $40,000 | 1.10% | $440 |
| $70,000 | 1.50% | $1,050 |
| $150,000 | 2.00% | $3,000 |
Fuente: Ley del Impuesto sobre la Renta, art. 113-E (tabla mensual del RESICO) y art. 151 fracción IV, última reforma DOF 01-04-2024 (diputados.gob.mx, consultado el 12 de octubre de 2026); el pago de cada fila es cálculo propio: ingreso × tasa del tramo (hasta $25,000, 1.00%; hasta $50,000, 1.10%; hasta $83,333.33, 1.50%; hasta $208,333.33, 2.00%; hasta $3,500,000, 2.50%).
Fíjate en lo que no aparece en esa cuenta: ningún renglón para restar gastos, ni los de tu hipoteca. Tu pago mensual de impuesto depende de lo que cobras, no de lo que pagas por tu casa. Es una cuenta de referencia, no asesoría fiscal.
Ingresos mixtos: la parte que se pregunta al contador
El mismo artículo 113-E dice que quien tributa en RESICO también puede aplicarlo cuando además obtiene sueldos (Capítulo I del Título IV) o intereses (Capítulo VI), mientras el total de ingresos del ejercicio anterior no pase del límite. Si estás en esa combinación, no des por hecho ni que deduces ni que no: qué se declara y cómo lo define tu contador con tus números. Esta página se limita al comprador que solo tributa en RESICO.
| Tu situación fiscal | Qué dice la fuente de los intereses | Qué poner en tu presupuesto |
|---|---|---|
| Solo RESICO | Sin deducciones personales (SAT); el pago mensual no resta gastos (LISR 113-E) | La mensualidad completa de la opción que elijas; ninguna devolución |
| Sueldos o salarios, fuera de RESICO | Intereses reales de hipoteca con una institución del sistema financiero: deducción personal (LISR 151, IV), dentro del tope global del SAT | La mensualidad completa; cualquier devolución se confirma con tu contador |
| RESICO más sueldos | La LISR permite combinar ambos ingresos (113-E); qué se declara se define con tu caso | Pregunta antes de contar con una devolución |
Fuente: SAT, minisitio «Deducciones personales», declaración anual del ejercicio 2025 (sat.gob.mx, consultado el 12 de octubre de 2026); Ley del Impuesto sobre la Renta, art. 113-E (tabla mensual del RESICO) y art. 151 fracción IV, última reforma DOF 01-04-2024 (diputados.gob.mx, consultado el 12 de octubre de 2026).
Qué ve un banco cuando tu ingreso es de RESICO
Scotiabank es un buen ejemplo porque publica sus requisitos para el crédito de Adquisición. Para un profesionista independiente o dueño de negocio pide mínimo 2 años en la misma actividad; el ingreso mínimo comprobable es de $10,000 sin Apoyo Infonavit, y exige buenas referencias de crédito bancarias. Para comprobar ingresos de profesionistas independientes, arrendadores, personas físicas con actividad empresarial y dueños de negocio pide los últimos 6 meses de estados de cuenta a nombre del solicitante, con la Constancia de situación fiscal. Según el esquema, financia hasta 75% o hasta 95%; el resto es tu enganche.
| Qué pide el banco | Lo que dice su página |
|---|---|
| Antigüedad del profesionista o dueño de negocio | Mínimo 2 años en la misma actividad |
| Comprobación de ingresos | 6 meses de estados de cuenta a tu nombre y Constancia de situación fiscal |
| Historial | Buenas referencias de crédito bancarias |
| Financiamiento | Hasta 75% o hasta 95%, según el esquema |
Fuente: Scotiabank México, crédito hipotecario de Adquisición, requisitos de contratación (scotiabank.com.mx, consultado el 12 de octubre de 2026).
Nota que el banco mira tu cuenta y tus referencias, no tu declaración de impuestos. Lo que cuenta para aprobarte y lo que cuenta para tu presupuesto son dos cosas distintas, y ninguna incluye una devolución de intereses si tributas en RESICO.
Cómo comparar tu hipoteca sin contar la devolución
- Pide la mensualidad completa de cada opción y compárala con tus cobros de los meses más bajos del año, no con el promedio.
- Compara el enganche que pide cada una, no solo la mensualidad: un enganche menor se paga con otra fuente.
- Suma comisiones y seguros que lleve cada contrato, y pide su costo anual total (CAT) por escrito.
- Quita de la cuenta cualquier devolución de intereses que no puedas confirmar con tu contador.
Tanda Casa es otra forma de financiar la compra: no consulta buró ni pide comprobante de ingresos, financia casa, departamento o terreno con escrituras y el plazo es de 180 meses. Es un crédito que empiezas pagando poco: el plan Promocional Baja, con 20% de APEX, inicia en $5,097 al mes por cada millón, y el Tradicional Baja, sin enganche, en $8,562. Esa es la cifra inicial con la que se compara, sin devolución que restar.
| Precio de la casa | Promocional Baja (20% de APEX) | Tradicional Baja (sin enganche) |
|---|---|---|
| $1,000,000 | $5,097/mes | $8,562/mes |
| $1,500,000 | $7,645/mes | $12,843/mes |
| $2,000,000 | $10,193/mes | $17,124/mes |
Ejemplo para quien tributa en RESICO y compara hipotecas: estimación Tanda Casa con la fórmula pública de sus planes Promocional Baja (20% de APEX) y Tradicional Baja (sin enganche): mensualidad inicial, con administración, IVA y seguro de vida incluidos; CAT de 6.0% anual. El asesor te entrega tu plan completo.
¿Cuánto sería tu mensualidad inicial?
Mensualidad inicial del plan Promocional Baja de Tanda Casa con 20% de APEX, sin consulta a buró. No es una oferta ni sustituye la cotización oficial.
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Tu siguiente paso
Dinos cuánto puedes pagar al mes en tus meses más bajos y pon en el cotizador el precio de la casa que buscas. Un asesor te escribe con el plan que te queda. Tanda Casa es regulado por PROFECO y autorizado por Secretaría de Economía.
Preguntas frecuentes
¿Puedo deducir los intereses de mi hipoteca si tributo en RESICO?
El SAT dice que quienes perciben ingresos del RESICO no pueden aplicar deducciones personales, y los créditos hipotecarios están entre ellas. Si además tienes otros ingresos, tu contador define tu caso.
¿Y si además tengo un sueldo?
El artículo 113-E de la LISR permite combinar RESICO con sueldos o intereses dentro del límite de ingresos. Qué se declara en esa combinación depende de tus números; no lo asumas y pregúntalo a tu contador.
¿Cuánto paga de ISR un contribuyente de RESICO al mes?
Según la tabla del artículo 113-E, entre 1.00% y 2.50% de los ingresos cobrados sin IVA, sin aplicar deducciones. Con $40,000 cobrados en el mes, la tasa es de 1.10%, es decir $440.
¿El banco me pide mi declaración anual?
La página de Scotiabank pide 6 meses de estados de cuenta a tu nombre y la Constancia de situación fiscal, además de buenas referencias de crédito bancarias. Cada banco define sus documentos: confírmalos con el que elijas.
¿Tanda Casa me pide comprobar ingresos?
No: no consulta buró ni pide comprobante de ingresos. La mensualidad inicial del plan Promocional Baja con 20% de APEX es de $5,097 al mes por millón. Dinos cuánto puedes pagar al mes y un asesor te dice qué plan te queda.
Fuentes
- SAT, minisitio «Deducciones personales», declaración anual del ejercicio 2025 (sat.gob.mx, consultado el 12 de octubre de 2026).
- Ley del Impuesto sobre la Renta, art. 113-E (tabla mensual del RESICO) y art. 151 fracción IV, última reforma DOF 01-04-2024 (diputados.gob.mx, consultado el 12 de octubre de 2026).
- Scotiabank México, crédito hipotecario de Adquisición, requisitos de contratación (scotiabank.com.mx, consultado el 12 de octubre de 2026).
- Fórmula de los planes Promocional Baja (20% de APEX) y Tradicional Baja (sin enganche) de Tanda Casa; CAT de 6.0% anual.
Compara con la mensualidad completa
Pon en el cotizador el precio de la casa que buscas y mira la mensualidad inicial. Dinos cuánto puedes pagar al mes y un asesor revisa tu caso contigo.
Comparar en el cotizadorDel mismo tema: "Cero intereses" en autofinanciamiento: qué significa, Comisión por apertura de hipoteca por banco: lo que pagas, Seguros de tu hipoteca: cuánto suman al mes por banco 2026 y Hipoteca de pagos crecientes 2026: bancos y cuánto sube. Y para ver cómo se paga, Préstamo para casa sin buró ni nómina o calcula tu plan con tu propio monto.