Deducir intereses hipotecarios SAT México 2026 (paso a paso + cuánto ahorras)

Tabla: cuanto ahorras en ISR segun ingreso anual

Tu ingreso anual	Tasa ISR marginal	Intereses pagados $200K anual	Ahorro fiscal
$300K (~$25K mensual)	21.4%	Deduces $200K	$42,800
$500K (~$42K mensual)	23.5%	Deduces $200K	$47,000
$800K (~$67K mensual)	30%	Deduces $200K	$60,000
$1.2M (~$100K mensual)	32%	Deduces $200K	$64,000
$2M+ (~$167K mensual)	35%	Deduces $200K	$70,000

El ahorro depende de tu tasa ISR marginal — mas alto el ingreso, mayor el ahorro fiscal por cada peso deducible.

Que intereses se pueden deducir exactamente

Bajo CFF Articulo 151 fraccion IV, los intereses reales pagados por creditos hipotecarios destinados a la casa habitacion son deducibles personales. Especificamente:

• Intereses reales: la diferencia entre intereses nominales pagados y la inflacion acumulada. NO son los intereses brutos.
• Credito hipotecario CNBV: aplica solo a bancos regulados por CNBV (BBVA, Santander, Banorte, HSBC, Scotiabank, Citibanamex, etc.).
• Tope de deduccion: el credito hipotecario debe ser por monto no mayor a 750,000 UDIs (~$5.8M MXN en 2026).
• NO aplica: a creditos personales bancarios para casa, a INFONAVIT (sus intereses ya consideran subsidio implicito), ni a autofinanciamiento PROFECO (NO tiene tasa de interes).

Como calcular intereses reales (clave para entender)

Los intereses reales = intereses nominales pagados - ajuste anual por inflacion.

Ejemplo:

• Pagaste $200,000 en intereses nominales un ano.
• La inflacion ese ano fue 4.5%.
• Tu saldo promedio del credito fue $1,800,000.
• Ajuste por inflacion: $1,800,000 x 4.5% = $81,000.
• Intereses REALES deducibles: $200,000 - $81,000 = $119,000.

El banco te entrega un CFDI de intereses al final del ano fiscal con el dato ya calculado de intereses reales (no tienes que calcularlo manualmente).

Paso a paso: como deducirlos en SAT

1. Espera el CFDI del banco: entre enero-marzo del ano siguiente, tu banco emite CFDI de intereses con datos para deduccion. Verifica que aparezca correctamente.
2. Reune comprobantes adicionales: honorarios notario (CFDI), ISAI (recibo tesoreria), avaluo (CFDI perito), predial (recibos), seguro hipotecario (CFDI aseguradora).
3. Ingresa a SAT mi cuenta: portal sat.gob.mx → "Declaracion Anual Personas Fisicas".
4. Selecciona regimen aplicable: sueldos y salarios, actividad empresarial, honorarios — segun como percibes ingresos.
5. Captura deducciones personales: en la seccion "Intereses reales por creditos hipotecarios" ingresa el monto del CFDI bancario.
6. Agrega otros conceptos hipotecarios: notario, ISAI, avaluo (deducibles ese ano), predial (deducible cada ano), seguro hipotecario.
7. Revisa el calculo automatico: SAT muestra el saldo a favor o cargo despues de aplicar deducciones.
8. Confirma y envia: con tu e.firma (FIEL). Si tienes saldo a favor, SAT te lo devuelve en 5-40 dias habiles.

Que gastos adicionales puedes deducir el ano de compra

Gasto	Deducible	Periodicidad
Intereses hipotecarios reales	Si	Cada ano (mientras pague credito)
Honorarios notario por compra	Si	Una vez (ano de compra)
ISAI	Si	Una vez (ano de compra)
Avaluo bancario	Si	Una vez
Comisiones bancarias apertura	Si	Una vez
Seguro hipotecario (vida + dano)	Si	Cada ano
Predial anual	Si (limitado)	Cada ano
RPP (inscripcion)	Si	Una vez
Mantenimiento casa	NO	-
Cuota condominio	NO	-

Tope general de deducciones personales

Las deducciones personales (incluyendo intereses hipotecarios) tienen un tope global por CFF Articulo 151:

• El menor de: 5 UMA anual elevado al ano (~$200,000 MXN 2026), o el 15% de tus ingresos anuales acumulables.
• Ejemplo: si ganas $800K anuales, tope = $200K (5 UMA) o $120K (15%) — el menor: $120K maximo en deducciones personales.
• NOTA: este tope NO aplica a las aportaciones voluntarias al SAR ni a algunos donativos.

Aun con el tope, deducir intereses hipotecarios sigue ahorrando ISR — solo no puedes deducir mas del tope.

Caso practico: empleado $50K mensual con hipoteca $2M

Roberto trabaja como ingeniero. Salario mensual $50K bruto. Anuales: $600K. Tasa ISR marginal: ~28%.

Hipoteca

• Credito $1.6M (compro casa $2M con enganche 20%).
• CAT 10.8%, 20 anos.
• Mensualidad $15,960.
• Intereses ano 1 (nominal): ~$170,000.
• Ajuste inflacion 4.5% sobre saldo promedio $1.55M: $69,750.
• Intereses REALES deducibles: $100,250.

Otros gastos deducibles primer ano

• Notario: $35,000.
• ISAI (CDMX 4.5%): $90,000.
• Avaluo: $6,000.
• Comision apertura banco: $16,000.
• Seguro vida + dano: $5,000.
• Total adicional: $152,000.

Calculo ahorro fiscal primer ano

• Tope deducciones Roberto: 15% de $600K = $90,000.
• Deducciones totales sobrepasan el tope ($252K).
• Maximo deducible: $90,000.
• Ahorro ISR: $90K x 28% = $25,200.

Para anos siguientes (sin gastos unicos)

• Solo intereses reales + predial + seguro: ~$110K.
• Deducible (bajo tope $90K): $90K.
• Ahorro ISR anual: ~$25,200.
• Sobre 15 anos de credito: $378,000 en ahorro fiscal acumulado.

Caso de ingresos altos: la deduccion vale mas

Ana es directora de marketing. Salario $150K mensual = $1.8M anual. Tasa ISR marginal 35%.

• Tope 15% de ingresos = $270K (alto).
• Intereses reales hipoteca $5M: ~$420K anuales primer ano.
• Deducible (bajo tope $270K): $270K.
• Ahorro ISR: $270K x 35% = $94,500 anuales.
• Sobre 20 anos: $1.89M de ahorro fiscal acumulado.

A mayor ingreso, mas valor tienen las deduciones hipotecarias.

Errores comunes al deducir SAT

1. Olvidar pedir CFDI al banco: sin CFDI, SAT no acepta la deduccion. Banco lo emite ene-mar; si no llega, solicitalo.
2. Confundir intereses nominales con reales: SOLO los reales son deducibles. El CFDI ya hace el calculo.
3. Tratar de deducir mantenimiento o cuotas condominio: NO son deducibles segun ley.
4. No reclamar gastos del ano de compra: notario, ISAI, avaluo se deducen UNA vez en ese ano. Si no los reclamas en la declaracion correspondiente, pierdes ese beneficio.
5. Asumir que autofinanciamiento PROFECO tiene deducciones: NO — al no tener tasa de interes, no aplica deduccion de intereses. Sin embargo, ahorras mas dinero en costo total comparado con credito banco aunque no haya deduccion.
6. No considerar el tope global: si tus deducciones exceden el tope (5 UMA o 15% ingresos), pierdes el excedente.

Pago provisional vs declaracion anual

SAT permite hacer pagos provisionales mensuales considerando deducciones esperadas — util si trabajas como honorarios o tienes ingreso variable. Pero para empleados con sueldo fijo, lo mas comun es deducir en declaracion anual (abril del ano siguiente).

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"Las personas físicas pueden deducir intereses reales pagados por créditos hipotecarios destinados a casa habitación, conforme al Art. 151 fracción IV de la Ley del ISR."

Preguntas frecuentes

Que intereses hipotecarios puedo deducir en SAT en Mexico 2026?

Los intereses REALES pagados (no nominales) por credito hipotecario con banco CNBV. El banco te entrega CFDI con el dato ya calculado. Tope: credito por monto no mayor a 750,000 UDIs (~$5.8M). NO aplica a INFONAVIT ni autofinanciamiento PROFECO (este ultimo no tiene tasa interes).

Cuanto puedo ahorrar deduciendo mi hipoteca en SAT?

Depende de tu ingreso y tasa ISR marginal. Tipico: $25K-$95K anuales en ahorro fiscal. Sobre 15-20 anos de credito: $375K-$1.9M acumulado. Mayor ingreso = mayor ahorro porque tu tasa ISR marginal es mas alta y tu tope de deducciones (15% ingresos) es mayor.

Como calcular los intereses reales hipotecarios para SAT?

Intereses reales = intereses nominales pagados - ajuste por inflacion. El ajuste = saldo promedio del credito x tasa inflacion del ano. Ejemplo: pagaste $200K nominales, saldo promedio $1.8M, inflacion 4.5% → ajuste $81K, intereses reales $119K deducibles. Banco te entrega CFDI con calculo ya hecho.

Que gastos del ano de compra de casa puedo deducir en SAT?

Una vez: honorarios notario, ISAI, avaluo bancario, comisiones bancarias de apertura, inscripcion RPP. Cada ano: intereses reales hipoteca, predial, seguro hipotecario. NO deducibles: mantenimiento, cuotas condominio, reparaciones generales.

Que pasa si mis deducciones hipotecarias exceden el tope SAT?

Tope global de deducciones personales: el menor de 5 UMA anual elevado al ano (~$200K MXN 2026) o el 15% de tus ingresos anuales acumulables. Si tus deducciones exceden el tope, solo deduces hasta el tope — pierdes el excedente. No es 'sumable' a otros anos.

Como recibo el dinero deducido del SAT por mi hipoteca?

Si tu declaracion anual resulta con saldo a favor (deducciones aplicadas reducen tu ISR pagado), SAT te devuelve el dinero en 5-40 dias habiles via transferencia a tu cuenta bancaria. Debes presentar declaracion en abril del ano siguiente con e.firma vigente. Saldo a favor menor a $10,000 puede no requerir e.firma.