Respuesta corta
Para una casa de $2,000,000, el enganche de 10% es $200,000; de 20%, $400,000; y de 30%, $600,000. Compara cuánto queda financiado y qué ahorro conservas para gastos de compra antes de elegir el porcentaje.
Esta página es parte de la guía de comprar casa sin enganche — qué existe, qué cuesta y cómo se compara.
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El enganche reduce la parte financiada
El enganche es la parte del precio que cubres con tus recursos al comprar. Si mantienes el mismo precio, aumentar ese pago reduce el principal que necesitas financiar. Esta cuenta no depende de una tasa bancaria: primero se resta el enganche al precio y después se calcula la mensualidad bajo las condiciones de la oferta.
Para una casa de $2,000,000, pasar de 10% a 30% requiere $400,000 adicionales de ahorro. El principal baja de $1,800,000 a $1,400,000. Eso representa una reducción de 22.22% respecto del principal mayor; el efecto exacto sobre el pago requiere comparar la misma tasa y condiciones del producto.
| Enganche en casa de ejemplo | Aportación al precio | Principal restante |
|---|---|---|
| 10% | $200,000 | $1,800,000 |
| 20% | $400,000 | $1,600,000 |
| 30% | $600,000 | $1,400,000 |
Fuente: Hipoteca Fija BBVA. Cálculos propios para un precio supuesto de $2,000,000: precio × porcentaje y precio menos enganche. No indican mínimos de todos los bancos. Consultado el 30 de octubre de 2026.
Qué representa la calculadora de esta página
La calculadora ilustra una amortización con precio, tasa y número de pagos. Utiliza tasa nominal anual como entrada para convertirla a una tasa mensual. El CAT tiene otra función: permite comparar costos bajo los supuestos que incorpora la oferta. No debe tomarse como si fuera la tasa nominal del préstamo.
El resultado orienta sobre capital e intereses en ese escenario. Para decidir una compra, solicita la cotización que incluya seguros, comisiones y cargos aplicables. Conserva las mismas condiciones al cambiar sólo el enganche; así podrás reconocer qué parte de la diferencia proviene de financiar un principal menor.
| Partida | Cómo se determina | Separa del enganche |
|---|---|---|
| Avalúo | Cotización del proveedor aplicable | Valoración de la vivienda |
| Formalización | Desglose de la operación | Conceptos notariales y registrales |
| Impuesto de adquisición | Datos de ubicación e inmueble | Cálculo correspondiente a la compra |
Fuente: Hipoteca Fija BBVA, Banco de México: CAT. Cada partida se cotiza con los datos de tu compra. Consultado el 30 de octubre de 2026.
Más enganche y dinero disponible para la operación
Antes de elegir 30%, anota tu ahorro total y separa lo que necesitas para formalizar la compra. También identifica la reserva para gastos de vida y los trabajos necesarios para habitar el inmueble. El dinero que ya tenga otro destino no se puede utilizar al mismo tiempo para subir el enganche.
Un porcentaje menor puede dejar más ahorro disponible, mientras que uno mayor reduce el principal. La elección debe caber tanto en la cuenta inicial como en el pago periódico. Evita decidir sólo por una mensualidad atractiva si para obtenerla necesitas destinar recursos que ya habías reservado para la operación.
Los gastos de compra se calculan por separado
Avalúo, formalización y cargos bancarios son conceptos distintos del enganche. El impuesto de adquisición depende de la ubicación y condiciones de la operación, así que el ISAI se calcula para tu estado y municipio. Usa la herramienta del sitio y la cotización correspondiente para tu inmueble.
Solicita el desglose sobre el precio y expediente reales. Si una oferta ya incorpora un concepto, márcalo para no contarlo de nuevo. Esa hoja permite saber cuánto dinero necesitas aportar al inicio, además de conocer el porcentaje del precio que cubres con recursos propios.
Qué cambia con el APEX de Tanda Casa
El APEX es una aportación extraordinaria del plan de Tanda Casa y se compara dentro de ese modelo. El Tradicional Baja permite calcular una mensualidad inicial sin enganche obligatorio; el Promocional Baja utiliza 20% de APEX en el ejemplo del sitio. El primer pago corresponde a la inscripción conforme a la cotización.
Para comparar, lleva el mismo monto y ahorro a /mi-plan. La mensualidad inicial aproximada por millón es $8,562 sin enganche en Tradicional Baja y $5,097 con 20% de APEX en Promocional Baja. El asesor revisa el plan completo y la operación de compra.
Para decidir el porcentaje, cruza esta cuenta con el presupuesto según tu sueldo y con las opciones de préstamo para vivienda. Si vas empezando, lee cómo comprar a los veinte; si compran dos, la compra en pareja. Para afinar números tienes la calculadora de enganche por opción, la comparativa de seis bancos, la de plazo a 15, 20 o 30 años y el cotizador de Tanda Casa.
Fuente: Hipoteca Fija BBVA, Banco de México: CAT, Ley Federal de Protección al Consumidor. Consultado el 30 de octubre de 2026.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es 10% de enganche en una casa de dos millones?
Son $200,000. El principal restante sería $1,800,000 antes de los conceptos que correspondan a la oferta; presupuesta los gastos de compra aparte.
¿Cuánto necesito para subir de 10% a 30%?
En el ejemplo de $2,000,000, son $400,000 adicionales. El principal pasa de $1,800,000 a $1,400,000 bajo el mismo precio.
¿Debo meter el CAT en la calculadora de amortización?
Usa la tasa nominal anual para el ejercicio de capital e intereses. El CAT sirve para comparar costos de ofertas bajo sus propios supuestos.
¿El enganche ya incluye impuestos y notaría?
Identifica esos conceptos por separado en la cotización de tu compra. El porcentaje del precio no determina por sí solo los gastos de formalización.
¿Puedo calcular un plan sin enganche obligatorio?
Puedes revisar el Tradicional Baja de Tanda Casa y compararlo en /mi-plan con el Promocional Baja que utiliza APEX. El asesor prepara tu cotización completa.
Con el presupuesto de tu casa, puedes calcular tu plan de Tanda Casa. Dinos cuánto puedes pagar al mes para revisar tu caso.
Calcula capital e intereses con la tasa nominal
Usa la tasa nominal anual de tu escenario. El resultado ilustrativo no incluye seguros, comisiones ni gastos de compra.
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