TL;DR
- Enganche 10% en casa $2M = $200K. Enganche 30% = $600K. Diferencia: $400K.
- Bajar enganche de 30% a 10% sube mensualidad ~28% y total intereses ~50%.
- $400K extra de enganche te ahorra ~$900K en intereses sobre 20 anos.
- Tanda Casa Tradicional: $0 enganche obligatorio. Promocional: 20% obligatorio (acelera adjudicacion mes 18).
Calculadora enganche: 10 vs 20 vs 30
Ingresa precio del inmueble, tasa CAT y plazo. Calculamos mensualidad e intereses totales para cada nivel de enganche.
Como el enganche reduce mensualidad e intereses
El enganche es dinero que pones HOY, fuera del prestamo. Reduce el monto financiado, lo que baja: (1) la mensualidad, (2) los intereses totales pagados, (3) el riesgo del banco (que se traduce en mejor CAT).
Para casa $2M CAT 10.5% a 20 anos: enganche 10% = mensualidad $17,955 ($2.51M intereses); enganche 30% = mensualidad $13,965 ($1.95M intereses). Diferencia: $4,000/mes y $560K menos intereses.
Tabla impacto enganche en hipoteca $2M (CAT 10.5%, 20 anos)
| Enganche | Monto eng. | Financiado | Mensualidad | Intereses totales | Costo total |
|---|---|---|---|---|---|
| 5% | $100,000 | $1,900,000 | $18,950 | $2.65M | $4.65M |
| 10% | $200,000 | $1,800,000 | $17,955 | $2.51M | $4.51M |
| 20% | $400,000 | $1,600,000 | $15,960 | $2.23M | $3.83M |
| 30% | $600,000 | $1,400,000 | $13,965 | $1.95M | $3.35M |
| 40% | $800,000 | $1,200,000 | $11,970 | $1.67M | $2.87M |
Cuando conviene enganche 30%+
- Tienes el dinero liquido sin sacrificar liquidez: poner $600K si te quedan $300K reserva esta bien; si quedas en cero, no.
- Buscas CAT mas bajo: bancos premian enganche 30%+ con CAT 0.3%-0.5% menor.
- El plazo es largo (25-30 anos): cada peso de enganche se ahorra 2-3 pesos en intereses.
- Valoras pagar menos total: $400K extra hoy te ahorra ~$900K en intereses.
Cuando conviene enganche 10% (no mas)
- Liquidez es prioridad: necesitas el efectivo para inversiones, negocio o reservas de emergencia.
- El inmueble es inversion: si vas a rentar, rendimiento renta cubre mensualidad y conservas capital.
- Tasa inflacion alta: pagar mas tarde con pesos devaluados puede ser racional si rendimiento de la inversion alterna supera el CAT.
- Vas a vender o refinanciar pronto: si planeas vender en 5 anos, enganche bajo no impacta tanto.
0% enganche con Tanda Casa
El plan Tradicional de autofinanciamiento Tanda Casa NO requiere enganche obligatorio. Tu primera mensualidad ya es tu primer pago al fondo del grupo — desde ese momento estas dentro y empiezas a sumar puntos para adjudicar.
Si quieres acelerar la adjudicacion sin esperar 72 meses por puntaje, puedes aportar APEX (aportaciones extraordinarias opcionales) en cualquier momento:
- APEX 40%+ → adjudicas 6 meses despues
- APEX 30%+ → adjudicas 12 meses despues
- APEX 20%+ → adjudicas 18 meses despues
El APEX NO es enganche en sentido bancario — es aceleracion opcional. Plan Promocional si requiere APEX 20% obligatorio para iniciar.
No olvides los gastos de cierre (8%-11% extra)
Enganche del 10% NO incluye gastos de cierre. Suma aparte:
| Concepto | % sobre precio | En casa $2M |
|---|---|---|
| Notario | 1.5%-2.5% | $30K-$50K |
| ISAI (CDMX 4.5%, varia estado) | 2%-5% | $40K-$100K |
| Avaluo | 0.2%-0.4% | $4K-$8K |
| RPP | 0.5%-1% | $10K-$20K |
| Comision apertura banco | 0.5%-1% | $10K-$20K |
| Otros (avaluo, gestoria) | 0.3%-0.5% | $6K-$10K |
| Total cierre | 5%-10% | $100K-$208K |
Si vas a banco con enganche 10% ($200K), suma otros $100K-$200K de gastos cierre — necesitas total $300K-$400K en efectivo, no $200K.
Errores comunes con enganche
- Vaciar la cuenta para poner enganche grande: quedar sin reserva de emergencia es peor que pagar mas intereses.
- Olvidar gastos de cierre: muchos compradores juntan el enganche y se encuentran sin dinero para notario/ISAI.
- Asumir que mas enganche siempre conviene: si el costo de oportunidad de ese dinero supera el CAT, no.
- No comparar con autofin: $400K enganche te ahorra $900K intereses banco, pero $0 enganche autofin te ahorra $2M total.
Calculadoras relacionadas
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- Cotizador Tanda Casa
Preguntas frecuentes
Cuanto debo dar de enganche para hipoteca en Mexico 2026?
Banco minimo 10%, optimo 20%-30%. INFONAVIT 5%-10%. Tanda Casa Tradicional 0% obligatorio. Tu enganche optimo depende de cuanto liquido tienes sin sacrificar reserva de emergencia (3-6 meses gastos).
Vale la pena poner 30% de enganche en lugar de 10%?
Generalmente si — los $400K extra de enganche te ahorran ~$900K en intereses sobre 20 anos. ROI implicito de 7%-8% anual, mas alto que cuentas de ahorro o cetes. No conviene si: (a) vacias tu liquidez, (b) tienes inversiones que rinden mas que el CAT, o (c) planeas vender en menos de 5 anos.
Puedo comprar casa sin enganche en Mexico 2026?
Si. Autofinanciamiento Tanda Casa plan Tradicional NO requiere enganche obligatorio. Tambien INFONAVIT con subsidio CONAVI Vivienda para el Bienestar (perfiles bajo ingreso). Banco siempre exige minimo 10%.
Cuanto suman los gastos de cierre ademas del enganche?
8%-11% sobre precio: notario (1.5%-2.5%), ISAI (2%-5% varia estado), avaluo (0.2%-0.4%), RPP (0.5%-1%), comisiones banco (0.5%-1%). En casa $2M son $160K-$220K extra al enganche.
APEX en Tanda Casa es lo mismo que enganche?
No. APEX es aportacion extra OPCIONAL para acelerar adjudicacion. En plan Tradicional el APEX no se requiere para iniciar. En plan Promocional el APEX 20% si es obligatorio. En ningun caso APEX cumple funcion legal de enganche bancario — el enganche bancario es pago al vendedor; APEX es deposito al fondo del grupo.
Cuanto tiempo tarda ahorrar enganche 20% en Mexico?
Si ahorras $5,000/mes y necesitas $400,000 (20% sobre $2M), son 80 meses = 6.7 anos. En ese tiempo el precio de la casa sube ~6%-10% anual, lo que mueve la meta. Muchos ahorradores nunca alcanzan el objetivo por inflacion vivienda.