TL;DR
- Hipoteca $2M tasa 10.5%: 15 anos = $22,150/mes ($1.99M intereses); 20 anos = $19,950/mes ($2.79M); 30 anos = $18,300/mes ($4.59M).
- Plazo corto ahorra ~$2.6M en intereses pero exige mensualidad 21% mayor.
- Plazo largo (30) baja mensualidad 17% pero total pagado se duplica.
- Tanda Casa plazo unico 15 anos sin tasa interes — total ~$2.7M en casa $2M.
Calculadora plazo: 15 vs 20 vs 30 anos
Ingresa monto financiado y tasa anual (CAT). Calculamos mensualidad e intereses totales para los 3 plazos comunes.
Como funciona la formula de amortizacion
La mensualidad de una hipoteca a tasa fija se calcula con la formula estandar de amortizacion frances:
Mensualidad = Monto x (i / (1 - (1+i)^-n))
donde i = tasa mensual = CAT/100/12, n = meses totales.
Para hipoteca $2M a CAT 10.5% por 20 anos: i = 0.00875, n = 240, mensualidad = $19,950 aproximadamente. Los intereses se concentran al inicio: en los primeros 5 anos pagas ~80% intereses, ~20% capital.
Cuanto cambia el costo total segun plazo
| Plazo | Mensualidad | Intereses 20 anos | Costo total | vs plazo 15 |
|---|---|---|---|---|
| 15 anos | $22,150 | $1.99M | $3.99M | Base |
| 20 anos | $19,950 | $2.79M | $4.79M | +$800K |
| 25 anos | $18,820 | $3.65M | $5.65M | +$1.66M |
| 30 anos | $18,300 | $4.59M | $6.59M | +$2.60M |
El plazo de 30 anos solo baja $1,650/mes vs 20 anos, pero pagas $1.8M extra en intereses. El plazo 30 conviene poco salvo en perfiles muy especificos.
Cuando conviene plazo corto (15 anos)
- Tienes ingreso alto estable: la mensualidad $22K en $2M no compromete tu vida.
- Quieres liquidar antes de jubilacion: 15 anos termina cuando tienes 50 anos, no 65.
- Te importa el costo total: ahorras $2.6M vs 30 anos.
- El inmueble no es tu unica inversion: liberar liquidez mensual no es prioridad.
Cuando conviene plazo largo (25-30 anos)
- Necesitas mensualidad baja para calificar: banco solo aprueba si mensualidad <=30% ingreso.
- Vas a prepagar despues: arrancas con plazo largo, despues haces pagos anticipados.
- INFONAVIT: plazo natural es 30 anos por estructura del sistema.
- Inversion no residencia: si vas a rentar, el rendimiento renta cubre mensualidad baja y conservas capital.
Se puede prepagar la hipoteca?
Si — los bancos en Mexico no cobran penalidad por prepago en hipotecas reguladas (revisa CONDUSEF). Prepagos van directo al capital pendiente, reduciendo intereses futuros. Estrategia comun: contratar a 25-30 anos para tener mensualidad baja, pero hacer prepagos $20K-$50K cada 6 meses cuando entren bonos o ahorros. Asi tienes flexibilidad de mensualidad baja en meses dificiles, y liquidacion rapida cuando sobra dinero.
Detalles en CONDUSEF — prepago hipoteca.
Plazo Tanda Casa: por que 15 anos fijo
El sistema PROFECO de autofinanciamiento opera con grupos cerrados de 180 meses (15 anos) por diseno regulatorio. No hay opcion de 20 ni 30 anos. La razon: el fondo comun debe cerrar con todos adjudicados antes de los 15 anos, lo que limita el plazo.
La ventaja es que sin tasa de interes, ese plazo corto NO genera mensualidad alta. Sobre $2M, mensualidad Tanda Casa Tradicional Fija es ~$15,000/mes — comparable a 25-30 anos banco. Y costo total: ~$2.7M en lugar de $5.65M-$6.59M.
Errores comunes al elegir plazo
- Elegir 30 anos por mensualidad baja: ahorras $1,650/mes pero pagas $2.6M mas. Para "ahorrar" $1,650 te toma 1,575 anos amortizar la diferencia.
- No considerar prepagos: la flexibilidad de prepagar hace que plazo 25-30 sea util si lo planeas usar.
- Ignorar la inflacion: en 30 anos el peso pierde valor; pagar $18,300 en 2055 sera menos doloroso que hoy. Pero los intereses ya estan pactados.
- No comparar con autofin: Tanda Casa entrega total $2.7M en 15 anos vs banco 30 anos $6.59M — sin tener que escoger plazo.
Calculadoras relacionadas
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Preguntas frecuentes
Que plazo conviene mas para hipoteca en Mexico 2026?
Para minimizar costo total, 15 anos siempre gana. Para minimizar mensualidad, 30 anos. La eleccion depende de tu flujo: si la mensualidad de 15 anos cabe en tu presupuesto (<=30% ingreso), ahorras $2.6M vs plazo 30 anos en hipoteca $2M.
Por que pago tanto interes en hipoteca a 30 anos?
Porque el interes compuesto trabaja contra ti. A CAT 10.5% por 30 anos, los intereses suman 2.3 veces el capital prestado. En $2M pagas $4.59M solo en intereses — total $6.59M.
Se puede cambiar el plazo de una hipoteca vigente?
Si — los bancos permiten reestructuracion. Comun es acortar plazo via prepagos (sin cambiar contrato, solo abonando capital). Cambio formal de plazo requiere refinanciamiento (nuevo contrato, nuevo avaluo).
Es mejor plazo corto o prepagar plazo largo?
Matematicamente identicos si los prepagos van directo a capital y el banco no cobra penalidad. La ventaja de plazo largo + prepagos es flexibilidad: en meses dificiles solo pagas el minimo, en meses buenos abonas mas. Plazo corto te obliga la mensualidad alta cada mes.
Tanda Casa permite plazo distinto a 15 anos?
No — el sistema PROFECO opera con grupos cerrados de 180 meses por diseno regulatorio. La compensacion es que sin tasa de interes, ese plazo corto NO genera mensualidad alta: $2M paga ~$15K/mes total ~$2.7M, vs banco 30 anos $18.3K/mes total $6.59M.
INFONAVIT permite elegir plazo o es obligatorio 30 anos?
INFONAVIT establece plazo segun tu monto de credito y capacidad de pago — usualmente entre 15 y 30 anos. Puedes solicitar plazo menor si tu ingreso lo permite. Tasa INFONAVIT es 4%-12% segun salario integrado.