TL;DR
- INFONAVIT: enganche 5-10%, plazo hasta 30 anos, tasa 12%, requiere cotizar IMSS y 116+ puntos.
- Banco hipotecario: enganche 10-30%, plazo 5-30 anos, CAT 10.5%-11.5%, requiere buro AAA + ingreso comprobable.
- Autofinanciamiento Tanda Casa: sin enganche obligatorio Tradicional, plazo 15 anos, sin tasa interes, sin buro ni IMSS.
- Mejor opcion depende de tu perfil: ingreso formal y buro = banco; cotizas IMSS = INFONAVIT; informal o sin buro = autofin.
Calculadora 3-vias: INFONAVIT vs banco vs autofin
Ingresa el monto del inmueble que quieres y tu ingreso mensual neto. Calculamos mensualidad y requisitos en las 3 vias.
INFONAVIT: requisitos y condiciones 2026
Requiere cotizar IMSS, tener 116 o mas puntos en el sistema (acumulables por antiguedad, salario y aportaciones), y enganche del 5%-10% segun linea. Plazo hasta 30 anos. Tasa nominal 4%-12% dependiendo de salario.
- Para quien: empleados formales con IMSS activo.
- Ventaja: plazo largo, tasa baja para salarios bajos, descuento via nomina.
- Desventaja: monto maximo limitado ($2.5M tope tipico), tramite 60-120 dias, ajuste por VSM puede aumentar mensualidad.
Detalles oficiales en portal INFONAVIT.
Banco hipotecario: requisitos y condiciones 2026
Requiere buro de credito AAA (sin morosidad mayor a 90 dias), comprobante de ingresos formales (3-6 recibos), enganche 10%-30%, avaluo bancario. CAT 10.5%-11.5%.
- Para quien: profesionistas con ingreso formal estable.
- Ventaja: monto alto (hasta $15M), aprobacion rapida 2-8 semanas, escritura inmediata.
- Desventaja: enganche minimo 10%, tasa fija (genera $1.5M-$3M en intereses sobre 20 anos), CAT obligatorio para perfil "B".
Autofinanciamiento Tanda Casa: requisitos y condiciones
Sistema PROFECO regulado. Grupo cerrado de hasta 500 consumidores que aportan a un fondo comun para adjudicar inmuebles. Sin tasa de interes — el costo es la admin (0.32% mensual + IVA) + seguro vida (0.065%).
- Para quien: clientes sin buro limpio, sin IMSS, con ingreso variable o informal, o que prefieren no pagar intereses.
- Ventaja: sin enganche obligatorio en plan Tradicional, sin tasa, no consulta buro de credito.
- Desventaja: adjudicacion no inmediata (18-72 meses segun APEX y puntaje), plazo fijo 15 anos.
Comparativa total 3 vias casa $1.5M
| Concepto | INFONAVIT | Banco | Tanda Casa Trad. |
|---|---|---|---|
| Enganche | $75K-$150K | $150K-$450K | $0 |
| Mensualidad inicial | ~$13,900 | ~$12,200 | ~$11,250 |
| Plazo | 360 meses | 240 meses | 180 meses |
| Total pagado | ~$5.0M | ~$2.93M + enganche | ~$2.03M |
| Buro requerido | No | Si (AAA) | No |
| IMSS requerido | Si | No | No |
| Cuando adjudicas | 1-3 meses | 1-2 meses | 18-72 meses |
Quien gana en cada escenario
- Tienes IMSS + 200+ puntos + ingreso $20K-$40K: INFONAVIT gana. Plazo largo, descuento via nomina, sin tramites bancarios.
- Profesionista con ingreso formal $30K+ y buro limpio: Banco gana si urges casa ya. CAT 10.5% si vas a BBVA o Citi.
- Ingreso informal, freelance, sin IMSS, sin buro, o quieres ahorrar intereses: Autofinanciamiento gana. Sin barreras de entrada y costo total mucho menor.
- Combinable: INFONAVIT Cofinavit mezcla INFONAVIT + banco. Tanda Casa puede usarse simultaneo con INFONAVIT (para diferentes inmuebles o etapas).
Cofinavit: cuando mezclar INFONAVIT con banco
Cofinavit es la opcion oficial de INFONAVIT que se combina con credito bancario. INFONAVIT pone su capacidad de credito (la maxima), y el banco completa la diferencia. Util si necesitas inmueble que cuesta mas que tu credito INFONAVIT.
Detalles en portal INFONAVIT — Cofinavit.
Errores comunes al comparar 3 vias
- Solo mirar mensualidad: el plazo INFONAVIT (30 anos) hace mensualidad parecida a banco (20 anos), pero el costo total es 70% mayor.
- Asumir que sin buro = solo Tanda Casa: hay bancos que aceptan perfiles "B" con CAT mas alto.
- Olvidar gastos de cierre: notario + ISAI + RPP suman 8%-11% sobre precio independiente de la via.
- No considerar tu horizonte real: si urges en 2 meses, autofin no es opcion; si puedes esperar 18 meses, ahorras $1.5M+.
Calculadoras relacionadas
- Calculadora comparativa 6 bancos hipotecarios
- Calculadora enganche casa
- INFONAVIT modalidades comparativa completa
- Cotizador Tanda Casa
Preguntas frecuentes
Que conviene mas: INFONAVIT, banco o autofinanciamiento en Mexico 2026?
Depende del perfil. INFONAVIT si cotizas IMSS con 116+ puntos. Banco si tienes buro AAA + ingreso formal + enganche 10-20%. Autofinanciamiento Tanda Casa si ingreso es informal o variable, sin buro, sin IMSS, o quieres minimizar intereses totales.
Cuanto pide INFONAVIT de enganche?
Entre 5% y 10% en lineas Tradicional, Mejora tu Casa y Cofinavit. Si tu ingreso es bajo (5 UMA o menos), puedes calificar a subsidio CONAVI Vivienda para el Bienestar que cubre parte o todo el enganche.
Cuanto cuesta total una casa $1.5M en 20 anos con banco?
Aprox $2.93M solo en mensualidades (CAT 10.8% banco), mas $300K enganche = $3.23M total. Comparado con autofinanciamiento donde el total sobre $1.5M es ~$2.03M sin enganche.
Puedo combinar INFONAVIT con autofinanciamiento Tanda Casa?
Si — son sistemas independientes regulados por entidades diferentes (INFONAVIT por ley federal del trabajo, Tanda Casa por PROFECO). Puedes tener un INFONAVIT y simultaneamente abrir un contrato Tanda Casa para otra propiedad o para escalar despues.
Que pasa si pierdo mi trabajo IMSS y tengo INFONAVIT?
INFONAVIT cobra via descuento nomina. Si dejas de cotizar IMSS, dejan de descontar — pero el credito sigue activo y debes pagar por tu cuenta. Hay programas de seguros de desempleo INFONAVIT que cubren mensualidades en ese caso.
Para que ingreso minimo me aprueban autofinanciamiento Tanda Casa?
No hay minimo formal. Lo que importa es que la aportacion mensual no exceda 30% de tu ingreso neto. Para casa de $1.5M plan Tradicional Fija (mensualidad ~$11,250), un ingreso minimo de $37,500/mes hace sostenible la aportacion. Para montos menores ($500K-$800K) ingresos $15K-$25K son suficientes.