TL;DR
- Prepagar $50K extra anualmente sobre hipoteca $1.35M @ 10%: ahorras ~$580K intereses + reduces plazo 7 años.
- Aplicar a CAPITAL = ahorra intereses + reduce plazo. Aplicar a PLAZO = solo reduce plazo.
- Algunos bancos cobran comisión 0%-3% por prepago. Lee siempre el contrato.
- Si tu CAT <10% y puedes invertir >12% anual neto: invertir conviene más que prepagar.
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Resumen ejecutivo: por qué prepagar tu hipoteca
Prepagar parcial o totalmente tu hipoteca bancaria puede ahorrarte entre 30% y 60% de los intereses totales. Para una hipoteca de $1.35M a 20 años con tasa 10%, los intereses totales son ~$1.75M. Si prepagas $50K extras cada año (a partir del año 3), terminas pagando solo ~$1.17M en intereses — ahorras $580K y reduces el plazo 7 años. Esta guía detalla las 3 estrategias de prepago, cómo aplicar correctamente, qué bancos cobran comisión, y cuándo invertir esos extras conviene más que prepagar la hipoteca. Fuente: CONDUSEF + contratos estándar de los principales bancos.
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Estrategia 1: Pagos extras periódicos (la más común)
Pagas un monto adicional cada mes, cada 3 meses, o anualmente. Por ejemplo, en lugar de pagar solo tu mensualidad de $12,934, pagas $13,500 + $5,000 extra a capital cada 3 meses. Funciona si tienes flujo constante.
| Pago extra | Ahorro intereses 20 años | Reducción plazo |
|---|---|---|
| $500 extra/mes | $295K | 4 años |
| $1,000 extra/mes | $510K | 7 años |
| $2,000 extra/mes | $835K | 11 años |
| $50K cada año (al recibir aguinaldo) | $580K | 7 años |
Estrategia 2: Pago lump-sum esporádico
Cuando recibes un bonus, herencia, venta de algo o ahorro acumulado, lo aplicas al crédito en una sola operación. Por ejemplo, recibes $250K de bonus y lo aplicas todo al capital. Ahorro inmediato grande.
| Pago lump-sum | Año en que se aplica | Ahorro intereses | Reducción plazo |
|---|---|---|---|
| $200K | Año 3 | $520K | 5.5 años |
| $300K | Año 5 | $580K | 6 años |
| $500K | Año 5 | $880K | 10 años |
| $500K | Año 10 | $420K | 7 años |
Insight clave: prepagar en los primeros 5 años ahorra mucho más que prepagar en los últimos 5 años. Los intereses se concentran al inicio del crédito.
Estrategia 3: Liquidación total anticipada
Pagas todo el saldo restante de una vez. Solo viable si tienes el capital. Ahorro: TODOS los intereses futuros del plazo restante.
| Año de liquidación | Saldo aproximado | Intereses ya pagados | Intereses ahorrados |
|---|---|---|---|
| Año 5 | $1,180K | $580K | $1,170K |
| Año 10 | $960K | $1,000K | $760K |
| Año 15 | $600K | $1,440K | $310K |
| Año 18 | $280K | $1,640K | $110K |
Capital vs Plazo: la diferencia crítica
Cuando haces un pago extra, el banco te pregunta cómo aplicarlo. Tienes 2 opciones:
Aplicar a CAPITAL (la opción correcta para ahorrar intereses)
- Reduce el saldo principal
- Reduce los intereses futuros (porque se calculan sobre el saldo)
- Reduce el plazo (terminas antes de los 20 años)
- Tu mensualidad sigue igual
Aplicar a PLAZO (recortar mensualidad sin tocar intereses totales)
- Reduce el saldo
- Recalcula tu mensualidad MÁS BAJA
- Mantiene el plazo original (20 años)
- Ahorra MENOS intereses que aplicar a capital
Regla práctica: si tu objetivo es ahorrar intereses, siempre pide aplicar a CAPITAL. Solo aplica a PLAZO si necesitas bajar tu mensualidad por flujo de caja apretado.
Comisiones por prepago por banco 2026
| Banco | Producto (CONDUSEF) | Penalización por pago anticipado |
|---|---|---|
| BBVA México | Hipoteca Fija BBVA | Sin penalización |
| BBVA México | Hipoteca Creciente BBVA | 2.0% sobre el monto de la transacción |
| Citibanamex | Hipoteca Perfiles Pagos Fijos | Sin penalización |
| HSBC México | Hipoteca Full HSBC Pago Bajo | 2.5% sobre el monto de la transacción* |
| Santander México | Hipoteca Santander | 2.8% sobre el saldo insoluto* |
| Scotiabank | Pagos Oportunos | 3.0% sobre el monto de la transacción* |
Fuente: CONDUSEF, cuadro comparativo de créditos hipotecarios del primer trimestre de 2026, columna "Penalización por pago anticipado de crédito" (condusef.gob.mx, consultado el 6 de octubre de 2026). *Nota 3/ de CONDUSEF: intercambiable por la comisión de contratación. Banorte no aparece en ese comparativo.
El cargo depende del producto que firmaste, no solo del banco: en BBVA la Hipoteca Fija no tiene penalización y la Creciente cobra 2.0% de lo que abonas. En HSBC, Santander y Scotiabank la penalización es intercambiable por la comisión de contratación, así que pregunta a tu banco cuál de las dos aplica a tu contrato. Si tu hipoteca es anterior a estos productos, lo que vale es lo que dice tu contrato. Apertura y prepago lado a lado, en comisión por apertura de hipoteca por banco.
Cómo aplicar un pago extra paso a paso
- Solicita estado de cuenta actual con el saldo principal exacto
- Decide monto extra a aplicar
- Programa el pago vía banca en línea o sucursal
- CRÍTICO: indica explícitamente "aplicar a CAPITAL" en el concepto de pago. Si no lo dices, algunos bancos aplican a plazo por default
- Solicita comprobante con el saldo nuevo después del prepago
- Verifica en 5-10 días que se aplicó correctamente al capital
Prepagar vs invertir: la pregunta clave
Si tienes $100K extra, ¿prepagar la hipoteca o invertir en CETES/fondos?
Análisis simple
- Tu hipoteca cuesta CAT del 11% anual
- Si inviertes $100K en CETES a 28 días al 9% anual: ganas $9K/año
- Si prepagas $100K al capital de hipoteca al 10% efectivo: ahorras $10K/año en intereses
- Diferencia: prepagar es ~$1K mejor por año
Pero ojo: factor riesgo + liquidez
- $100K invertido en CETES: líquido (lo recuperas en 28 días)
- $100K prepagado: no líquido (no puedes "sacarlo" si necesitas)
- $100K invertido en bolsa: riesgo, posible pérdida
- $100K prepagado: cero riesgo, ahorro garantizado
Regla de decisión
- Si tu CAT de hipoteca es >12% y tu inversión segura rinde <9% neto: prepaga
- Si tu CAT es <10% y puedes invertir >12% neto consistente: invierte y disfruta el spread
- Si dudas, divide 50/50: parte prepaga (seguro) + parte invierte (liquidez)
- Mantén fondo de emergencia (6 meses gastos) ANTES de prepagar
Errores caros al prepagar
- Aplicar a plazo sin saber: pides aplicar a "tu crédito" sin especificar capital, banco aplica a plazo, ahorras solo 30% de lo que podrías
- Prepagar sin fondo de emergencia: te quedas sin liquidez para imprevistos, fuerzas a pedir préstamo personal caro (CAT 30%+)
- Prepagar cuando contrato tiene comisión 3%: prepagar $100K con 3% de comisión = $3K perdidos. A veces conviene esperar.
- Liquidar al final del plazo: liquidar a 18 años solo ahorra $110K, vs liquidar a 5 años ahorra $1.17M. Sirve poco al final.
- Asumir que tu seguro de daños se cancela al prepagar: el seguro de vida sí (no hay saldo). El de daños lo necesitas hasta que entregues la casa al banco para escritura de cancelación.
Después del prepago: documentos importantes
- Carta de cancelación del banco: cuando liquidas total. Tiempo: 30-90 días post-liquidación.
- Escritura de cancelación notarial: para borrar la hipoteca del RPP. Costo: $5K-$15K.
- Inscripción en RPP de la cancelación: $1K-$3K. Tiempo: 30-60 días.
- Solicitud de devolución de seguros pagados en exceso: si liquidas a mitad del año, el banco debe devolver la parte proporcional del seguro anual.
Sin estos pasos completados, en el RPP aparece la hipoteca aunque ya la pagaste. Si vendes la casa después, el comprador verá "gravamen vigente" y descontará.