TL;DR
- Si tú contratas a los albañiles, el reglamento del IMSS te considera patrón de la obra (artículo 5, fracción I), salvo que firmes con una empresa constructora establecida y registrada ante el Instituto.
- No aplica si construyes tú mismo o por cooperación de la comunidad sin pago a nadie (artículo 4).
- El aviso de la obra (tipo y domicilio) se presenta dentro de los 5 días hábiles siguientes al inicio de los trabajos (artículos 5 y 12).
- Si no hay datos de la obra, el IMSS estima la mano de obra por metro cuadrado: en 2026, $1,283 en casa de interés social, $1,523 en tipo medio y $1,991 en residencial. Una casa tipo medio de 100 m² da una base de $152,300.
La mayoría de las casas en México se levantan así: el dueño consigue a un maestro de obras, el maestro trae a su gente y se les paga por semana. Lo que casi nadie te explica al empezar es que, para el IMSS, esa obra tiene un patrón, y que el patrón eres tú. No es una regla nueva: viene de un reglamento publicado en el Diario Oficial el 22 de noviembre de 1985, y los costos con los que el IMSS mide la mano de obra se actualizan cada año. Aquí está lo que dice, en orden. El precio de construir por metro cuadrado está en la tabla de costo de construcción por estado; aquí solo va lo del IMSS.
Quién es el patrón cuando construyes tu casa
El artículo 5 del Reglamento del Seguro Social Obligatorio para los Trabajadores de la Construcción por Obra o Tiempo Determinado dice que son patrones obligados los propietarios de las obras que, directamente o a través de intermediarios, contraten a los trabajadores. El maestro de obras que te consigue a la cuadrilla cuenta como intermediario: la contratación se presume tuya. Esa presunción solo se rompe si demuestras que firmaste un contrato a precio alzado o por precios unitarios con una empresa establecida, con elementos propios, cuyo nombre, domicilio y registro ante el IMSS aparezcan en el contrato. En ese caso el patrón es la empresa.
Si varias personas se juntan para hacer una obra sin formar una sociedad, por ejemplo dos hermanos que construyen en el mismo terreno, el mismo artículo pide nombrar un representante común, y todos responden por las cuotas.
Cuándo el reglamento no aplica
El artículo 4 deja fuera dos casos de construcción, ampliación o reparación de casa habitación: cuando los trabajos los hace el propietario en forma personal, y cuando se hacen por cooperación comunitaria sin retribución alguna. En los dos, el reglamento pide poder comprobarlo ante el Instituto con las reglas generales de prueba. Si tú pones el block los fines de semana con ayuda de tu familia sin pagarle a nadie, estás en el primer caso. En cuanto le pagas a un albañil, ya no.
| Cómo se hace la obra | ¿Aplica el reglamento? |
|---|---|
| La haces tú mismo, sin pagarle a nadie | No (artículo 4) |
| Faena o cooperación de la comunidad, sin pago | No (artículo 4) |
| Contratas a un maestro y a su cuadrilla | Sí: tú eres el patrón (artículo 5, fr. I) |
| Firmas con una constructora registrada en el IMSS | Sí, pero el patrón es la constructora (artículo 5, fr. I y II) |
Fuente: Reglamento del Seguro Social Obligatorio para los Trabajadores de la Construcción por Obra o Tiempo Determinado, DOF 22 de noviembre de 1985, texto compilado en la Orden Jurídica Nacional (PDF en ordenjuridico.gob.mx, consultado el 5 de octubre de 2026), artículos 4 y 5.
El aviso de la obra: 5 días hábiles
El artículo 12 pide comunicar al Instituto el tipo y el domicilio de la obra y, en su caso, la fase de construcción que se va a hacer, dentro de los cinco días hábiles siguientes a la fecha de inicio de los trabajos, en la forma que autorice el IMSS. El artículo 5 repite la misma obligación para todos los patrones de la obra. Si construyes por etapas (cimentación este año, muros el siguiente), lo que se avisa es la fase que vas a ejecutar. Si haces varias obras, va un aviso por cada una (artículo 14).
Con qué número estima el IMSS tu obra
Cuando el patrón no entrega los datos de los trabajadores, el artículo 18 da al IMSS un procedimiento para calcular las cuotas: precisa los metros cuadrados, el tipo de obra y el periodo; multiplica los metros por el costo de la mano de obra por metro cuadrado que fija el propio Instituto; reparte ese monto entre los días de la obra para sacar un salario diario, y sobre esos salarios aplica los porcentajes de cuotas de la ley. El mismo artículo dice que el IMSS publica esos costos en el Diario Oficial cada vez que suben los salarios mínimos. Los de 2026 salieron el 6 de febrero:
| Tipo de obra privada | Mano de obra por m², 2025 | Mano de obra por m², desde el 1 de febrero de 2026 |
|---|---|---|
| Casa habitación de interés social | $1,237 | $1,283 |
| Casa habitación tipo medio | $1,469 | $1,523 |
| Casa habitación residencial de lujo | $1,920 | $1,991 |
| Bardas | $554 | $574 |
Fuente: IMSS, Acuerdo ACDO.AS2.HCT.270126/9.P.DIR del H. Consejo Técnico (sesión del 27 de enero de 2026), costos de mano de obra por metro cuadrado para la obra privada vigentes a partir del 1 de febrero de 2026, DOF 6 de febrero de 2026 (diariooficial.gob.mx, consultado el 5 de octubre de 2026). El acuerdo actualiza los costos de 2025 con la variación de la UMA (de $113.14 a $117.31, 3.69%).
Para una casa, entonces, la base que usaría el IMSS es la superficie por el costo de su tipo. No es lo que pagas de cuotas: es la mano de obra estimada sobre la que se calculan.
| Obra | Mano de obra estimada por el IMSS (base) |
|---|---|
| Casa de interés social de 60 m² | $76,980 |
| Casa tipo medio de 100 m² | $152,300 |
| Casa residencial de 150 m² | $298,650 |
| Segundo piso tipo medio de 45 m² | $68,535 |
Fuente: cálculo Tanda Casa: metros cuadrados × costo por m² del IMSS, Acuerdo ACDO.AS2.HCT.270126/9.P.DIR del H. Consejo Técnico (sesión del 27 de enero de 2026), costos de mano de obra por metro cuadrado para la obra privada vigentes a partir del 1 de febrero de 2026, DOF 6 de febrero de 2026 (diariooficial.gob.mx, consultado el 5 de octubre de 2026).
La cuota que resulta depende de cuánto dure la obra, de los salarios y de la prima de riesgo de trabajo que corresponda, así que aquí no damos un número de cuotas: dependería de datos que solo tiene tu obra. Lo que sí sirve es tener la base a la mano cuando armes tu presupuesto.
Cómo cambia tu presupuesto
Si estás comparando cotizaciones, fíjate quién queda como patrón. Una constructora registrada te cobra más por metro cuadrado, pero las cuotas van por su cuenta; un maestro independiente cobra menos y las cuotas quedan contigo. La tabla de precios de mano de obra y la guía para revisar la cotización del maestro con el tabulador te ayudan a ver qué incluye cada precio. Si construyes por etapas, revisa también cómo planear la autoconstrucción por etapas.
Para el resto de los trámites de la obra (licencia o manifestación, toma de agua), si construyes en la Ciudad de México, lee cuánto cuesta registrar la manifestación de construcción.
Pagar la obra completa en mensualidades
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| Costo total de la obra | Promocional Baja (20% de APEX) | Tradicional Baja (sin enganche) |
|---|---|---|
| $700,000 | $3,568/mes | $5,993/mes |
| $1,100,000 | $5,606/mes | $9,418/mes |
| $1,600,000 | $8,155/mes | $13,699/mes |
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Preguntas frecuentes
¿Tengo que dar de alta en el IMSS a los albañiles de mi casa?
Si tú los contratas, directamente o a través del maestro de obras, el reglamento del IMSS para trabajadores de la construcción te considera patrón de la obra (artículo 5, fracción I). Si contratas a una constructora establecida y registrada ante el IMSS, el patrón es la constructora.
¿Qué pasa si construyo yo mismo mi casa?
El artículo 4 del reglamento dice que no aplica a la construcción, ampliación o reparación de casa habitación que el propietario hace en forma personal, ni a la que se hace por cooperación comunitaria sin retribución. Hay que poder comprobarlo ante el IMSS.
¿En cuánto tiempo se avisa la obra al IMSS?
Dentro de los cinco días hábiles siguientes al inicio de los trabajos: se comunica el tipo y el domicilio de la obra y, en su caso, la fase que se va a ejecutar (artículos 5 y 12 del reglamento).
¿Cuánto cobra el IMSS por metro cuadrado de construcción en 2026?
El IMSS no cobra por metro cuadrado: estima la mano de obra. Desde el 1 de febrero de 2026, el costo de mano de obra es de $1,283 por m² en casa de interés social, $1,523 en tipo medio y $1,991 en residencial de lujo (DOF 6 de febrero de 2026). Sobre esa base se calculan las cuotas.
¿Cuánta mano de obra estima el IMSS en una casa de 100 m²?
En una casa tipo medio, 100 m² × $1,523 = $152,300 de mano de obra estimada en 2026. Es la base, no la cuota: las cuotas dependen de la duración de la obra, los salarios y la prima de riesgo.
Fuentes
- Reglamento del Seguro Social Obligatorio para los Trabajadores de la Construcción por Obra o Tiempo Determinado, DOF 22 de noviembre de 1985, texto compilado en la Orden Jurídica Nacional (PDF en ordenjuridico.gob.mx, consultado el 5 de octubre de 2026), artículos 4, 5, 12, 14 y 18.
- IMSS, Acuerdo ACDO.AS2.HCT.270126/9.P.DIR del H. Consejo Técnico (sesión del 27 de enero de 2026), costos de mano de obra por metro cuadrado para la obra privada vigentes a partir del 1 de febrero de 2026, DOF 6 de febrero de 2026 (diariooficial.gob.mx, consultado el 5 de octubre de 2026).
- Fórmula de los planes Promocional Baja (20% de APEX) y Tradicional Baja (sin enganche) de Tanda Casa; CAT de 6.0% anual.
La obra completa, en una mensualidad
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Ver mi plan en el cotizadorDel mismo tema: Cuánto subió construir una casa en 2026: INEGI y CMIC, Toma de agua y drenaje en CDMX: lo que cobra SACMEX 2026, Casa modular en México: precio por m² contra construir y Construir en Estados Unidos o en México: costo por metro. Y para ver cómo se paga, Guía de costos de construcción o calcula tu plan con tu propio monto.