TL;DR
- El artículo 15 distingue la exención de intereses hipotecarios habitacionales de la aplicable a comisiones por otorgamiento.
- Las comisiones posteriores a la autorización y los pagos a terceros quedan fuera de la exención de la fracción I; cada servicio requiere su propia clasificación.
- El CAT se expresa sin IVA de comisiones e intereses. No se obtiene el desembolso multiplicando ese porcentaje por 1.16.
Ya elegiste una casa y te entregaron una hoja con tasa, CAT, comisión y una leyenda pequeña: sin IVA. Tu duda es cuánto falta para poder comprar. La respuesta empieza por separar conceptos, no por aplicar un porcentaje a todos los renglones. Una cuota de apertura, el interés del financiamiento y un estudio contratado con otra empresa tienen destinatarios y tratamientos distintos. Pide que la oferta diga quién cobra, por qué servicio y cuál será el importe final que pagarás. Esa hoja permite comparar presupuestos de cierre sobre la misma base.
La exención de otorgamiento tiene un alcance concreto
La fracción I del artículo 15 de la Ley del IVA se refiere a comisiones y contraprestaciones que el acreditado cubre a su acreedor por otorgar un crédito hipotecario para adquirir, ampliar, construir o reparar una casa habitación. El propio texto separa los cobros originados después de autorizar el financiamiento y los que se deben pagar a terceros. Por eso el nombre comercial del cargo no basta: necesitas conocer su origen y beneficiario. La fecha en que aparece en la oferta tampoco sustituye la identificación del servicio.
| Renglón de la oferta | Qué comprobar | Lectura del artículo 15 |
|---|---|---|
| Comisión por otorgamiento | Pago al acreedor y destino habitacional | Revisar los supuestos de la fracción I |
| Cargo posterior a autorización | Cuándo y por qué se origina | Excepción a esa exención de otorgamiento |
| Servicio de un tercero | Prestador, concepto y comprobante | Clasificar el servicio por separado |
| Intereses del hipotecario habitacional | Destino del crédito | Supuesto específico de fracción X, inciso d |
Fuente: Ley del IVA, artículos 1 y 15, fracciones I y X, inciso d; páginas 1, 22 y 24 (www.diputados.gob.mx, consultado el 24 de octubre de 2026)
El interés no se clasifica igual que el avalúo
La fracción X, inciso d, contempla los intereses de créditos destinados a vivienda bajo el supuesto descrito en la ley. Que una operación tenga garantía sobre un inmueble no resuelve por sí solo cuál es su destino. Para la compra habitacional que estás analizando, confirma que la oferta identifica esa finalidad. Un avalúo, en cambio, es un servicio que merece su propio renglón. La distinción permite revisar la cotización sin atribuir al interés un impuesto que corresponde a otro concepto. El artículo 1 establece la tasa general del 16%, pero no ordena aplicarla a todas las partidas de cualquier compra.
Para identificar los gastos que acompañan una adquisición, BBVA enumera enganche, gastos notariales, investigación y avalúo en su información oficial de crédito hipotecario. Esa lista ayuda a pedir un desglose; no fija la tarifa ni el tratamiento de cada proveedor. Compara el alcance de la comisión por apertura y el de los seguros incluidos en el pago antes de sumar importes.
CAT sin IVA no es una factura a la que agregas 16%
El Banco de México explica que el CAT se calcula con flujos de lo recibido y pagado por un crédito. Su calculadora señala la exclusión del IVA de comisiones e intereses al obtener el indicador. Un porcentaje anual de comparación no equivale a un precio de servicio: multiplicarlo por 1.16 no reconstruye las fechas, los montos ni la naturaleza de los cargos. Dos ofertas con un indicador parecido pueden pedir distinto efectivo al inicio. La explicación completa del indicador está en qué mide el CAT hipotecario.
Un ejemplo para revisar un servicio gravado
Supón únicamente para hacer la cuenta que un prestador te confirma por escrito un servicio gravado a la tasa general, con base de $10,000. Entonces se suma el impuesto a esa base específica. El ejercicio no dice que cualquier avalúo, comisión o gasto notarial tenga ese precio o tratamiento. Tampoco se traslada al monto del crédito. La utilidad está en comprobar una suma ya clasificada por quien emite el cobro y conservar el soporte junto al presupuesto.
| Ejemplo didáctico | Operación | Importe |
|---|---|---|
| Base confirmada del servicio | Dato supuesto | $10,000.00 |
| IVA de ese servicio | 16% × base | $1,600.00 |
| Desembolso por ese servicio | Base + impuesto | $11,600.00 |
Fuente: Ley del IVA, artículos 1 y 15, fracciones I y X, inciso d; páginas 1, 22 y 24 (www.diputados.gob.mx, consultado el 24 de octubre de 2026). Base de ejemplo elegida para ilustrar la aritmética; no es una tarifa.
El presupuesto de cierre se arma con importes finales
Usa una columna para el monto confirmado y otra para los cargos todavía pendientes de desglose. Una partida por confirmar no vale cero. Cuando recibas el importe final, mueve ese renglón al presupuesto y comprueba que no aparezca dos veces dentro de un paquete. Si los gastos notariales incluyen servicios y contribuciones, pide su integración: un impuesto local no se transforma en honorarios por venir en el mismo documento. Para hacer la suma utiliza la calculadora de costo total de compra como apoyo, sin sustituir los comprobantes de la operación.
La cantidad que aportas al precio de la casa se registra aparte de estos gastos. Si reduces tu ahorro disponible por los cargos de cierre, también cambia la entrada que puedes sostener. Revisa las opciones de compra según tu entrada con ese saldo actualizado. Así evitas comparar una propuesta con impuestos incluidos frente a otra que todavía omite servicios.
Qué pedir para cerrar la comparación
Envía una sola solicitud de aclaración: concepto, prestador, base, impuesto e importe final de cada cobro. Pide también que indiquen cuáles se cubren con ahorro propio y cuáles forman parte del financiamiento ofrecido. Guarda la respuesta con la fecha de la cotización. Después compara el precio de la vivienda y la misma entrada en la comparativa hipotecaria. No hace falta rehacer el indicador anual para conocer tu necesidad inmediata de efectivo; hace falta completar las partidas que están abiertas.
Del desglose al pago que cabe en tu mes
Si ya separaste los impuestos y servicios, prueba el monto que realmente necesitas en el estimador. Puedes llevar esa referencia a tu plan completo junto con el dinero que conservas para el cierre. El asesor revisa tu objetivo con la compra concreta, no con un supuesto porcentaje añadido a toda la operación.
Tanda Casa es un crédito que empiezas pagando poco, sin consulta a buró ni comprobante de ingresos, regulado por PROFECO y autorizado por Secretaría de Economía. La referencia es la mensualidad inicial del plan Promocional Baja con 20% de entrada.
| Monto del plan | Promocional Baja (20% de APEX) | Tradicional Baja (sin enganche) |
|---|---|---|
| $1,000,000 | $5,097/mes | $8,562/mes |
| $1,500,000 | $7,645/mes | $12,843/mes |
estimación Tanda Casa con la fórmula pública de sus planes Promocional Baja (20% de APEX) y Tradicional Baja (sin enganche): mensualidad inicial, con administración, IVA y seguro de vida incluidos. El asesor te entrega tu plan completo.
Con los gastos separados, compara tu mensualidad inicial
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Ver mi plan con este monto → Enviar este cálculo por WhatsAppUn asesor valida el cálculo y revisa tu caso.
Tu siguiente paso
Dinos cuánto puedes pagar al mes y qué cargos de tu cotización ya tienen importe final. Con ese desglose revisamos tu plan para comprar.
Preguntas frecuentes
¿Toda comisión hipotecaria lleva IVA?
Su tratamiento depende del supuesto. La fracción I del artículo 15 distingue otorgamiento habitacional, cargos posteriores y pagos a terceros. Solicita el desglose de tu oferta.
¿Debo multiplicar el CAT por 1.16?
No. El CAT es un indicador anual calculado con flujos. Para conocer desembolsos necesitas los importes de cada cargo y su impuesto aplicable.
¿El avalúo tiene el mismo tratamiento que los intereses?
Son conceptos distintos. Pide al prestador la base y el impuesto del servicio; los intereses habitacionales tienen un supuesto específico en la ley.
¿Los gastos notariales se cubren con el enganche?
Son partidas diferentes del presupuesto. Confirma cuánto necesitas para el precio y cuánto para servicios y contribuciones de cierre.
¿Qué información llevo para revisar un plan?
Precio de la casa, ahorro disponible después de separar gastos y la mensualidad que puedes sostener. Puedes empezar por el estimador de esta página.
Fuentes
- Ley del IVA, artículos 1 y 15, fracciones I y X, inciso d; páginas 1, 22 y 24 (www.diputados.gob.mx, consultado el 24 de octubre de 2026)
- Banco de México, explicación de la calculadora del CAT: flujos y exclusión del IVA de comisiones e intereses (www.banxico.org.mx, consultado el 24 de octubre de 2026)
- BBVA, Crédito hipotecario, preguntas sobre gastos de adquisición y características de la vivienda (www.bbva.mx, consultado el 24 de octubre de 2026)
- Fórmula de los planes Promocional Baja (20% de APEX) y Tradicional Baja (sin enganche) de Tanda Casa; CAT de 6.0% anual.
Ya tienes el desglose: revisemos la compra
Dinos el precio de la vivienda, el dinero disponible para la entrada y cuánto puedes pagar al mes.
Ver mi plan de compraDel mismo tema: IVA cobrado: cuánto queda para pagar tu vivienda, Hipoteca pequeña: mínimo para completar tu compra, ¿El historial de mi empresa sirve para mi hipoteca? y ¿Sirve el seguro del trabajo para comprar con hipoteca?. Y para ver cómo se paga, Préstamo para casa sin buró ni nómina o calcula tu plan con tu propio monto.