TL;DR
- Si la casa es monumento histórico, cualquier obra de conservación o restauración necesita autorización del INAH (Ley Federal sobre Monumentos, artículo 6). Si colinda con un monumento o está en una zona de monumentos, la obra mayor también (artículos 6 y 43).
- Antes de comprar se puede consultar gratis si el inmueble tiene valor histórico, si colinda con un monumento o si está en una zona (trámite INAH-07-001, modalidad A).
- El permiso de obra (INAH-02-002) es gratuito, dura un año y puede extenderse por otro año si la obra ya empezó.
- Al vender, el dueño debe declarar bajo protesta si la casa es monumento, y el notario menciona la declaratoria si existe (artículo 25).
Una casa en el centro de una ciudad colonial tiene algo que no tiene una casa nueva: está dentro de una historia que la ley protege. Eso no impide comprarla ni vivirla, pero sí cambia lo que puedes hacerle. La Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e Históricos le da al INAH la competencia sobre los monumentos y zonas de monumentos históricos (artículo 44), y pide su permiso antes de obras que en otra casa solo pasarían por el municipio. Saberlo antes de firmar te deja calcular bien el tiempo y el costo de la remodelación. Si lo que buscas es una casa usada para remodelar sin este componente, lee comprar una casa vieja para remodelar.
Cuándo una casa es asunto del INAH
Hay tres situaciones distintas, y cada una tiene su modalidad de trámite:
| Tu casa | Qué pide la ley | Trámite INAH-02-002 |
|---|---|---|
| Es monumento histórico | Conservarla y, en su caso, restaurarla con autorización previa del INAH (art. 6, primer párrafo) | Modalidad A: cualquier tipo de obra |
| Colinda con un monumento | Permiso para excavar, cimentar, demoler o construir si puede afectar al monumento (art. 6, segundo párrafo) | Modalidad B: obra mayor |
| Está en una zona de monumentos, sin ser ni colindar con uno | Autorización previa de las obras en la zona (art. 43) | Modalidad C: obra mayor |
Fuente: Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e Históricos, artículos 6 y 43, última reforma DOF 14-11-2025 (diputados.gob.mx, consultado el 6 de octubre de 2026); INAH, fichas de los trámites INAH-02-002 modalidades A, B y C (permiso de obra en monumentos históricos, sus colindantes y zonas de monumentos), copias del 18 de abril de 2026 en el Internet Archive (modalidad A, modalidad B, modalidad C; el portal tramites.inah.gob.mx pide verificación de navegador, consultado el 6 de octubre de 2026).
¿Qué es monumento histórico? El artículo 35 dice que son los bienes vinculados con la historia de la nación desde el establecimiento de la cultura hispánica, por declaratoria o por determinación de la ley. El artículo 36 incluye por ley, entre otros, los inmuebles construidos de los siglos XVI al XIX destinados a templos, conventos, educación, servicio público o uso de autoridades, y las obras civiles relevantes de carácter privado de esos siglos. Una zona de monumentos históricos (artículo 41) es el área que comprende varios monumentos relacionados con un suceso nacional o con hechos de relevancia para el país, y se declara por decreto presidencial. Muchos centros históricos de capitales estatales lo son.
Antes de firmar: la consulta gratuita
El INAH tiene un trámite pensado para despejar la duda: el INAH-07-001, modalidad A, "consulta sobre la calidad monumental que guarda un inmueble específico, colindancia con un monumento histórico y/o su inclusión en una zona de monumentos históricos". Lo puede pedir cualquier persona interesada, sea o no dueña de la construcción. Es gratuito; si además pides la ficha de catálogo del inmueble, cuando existe, se paga el derecho de la Ley Federal de Derechos ($193 en 2026, según la ficha). La resolución tiene vigencia indefinida. Piden identificación y, si el inmueble no aparece en los planos del INAH en internet, un croquis de localización y fotografías de la fachada y de los colindantes.
La ley también obliga del lado de la venta. El artículo 25 dice que la compraventa de un inmueble declarado monumento debe constar en escritura pública, que quien vende debe manifestar bajo protesta de decir verdad si el bien es monumento, y que el notario mencionará la declaratoria si la hay y dará aviso al INAH de la operación. Pídele al vendedor esa manifestación por escrito desde la promesa de compraventa.
Lo que pide el permiso de obra
Para las tres modalidades del INAH-02-002, la ficha pide el formato firmado; planos del estado actual y del proyecto de intervención (plantas, cortes y fachadas, con materiales y acabados); secuencia fotográfica de toda la calle y de los lugares de la obra; memoria descriptiva; y los documentos que acrediten la propiedad, como la escritura inscrita en el Registro Público. También la responsiva del Director Responsable de Obra o la cédula del arquitecto, y el certificado de zonificación de uso de suelo con alineamiento y número oficial, cuando no puedan consultarse en línea. Se puede tramitar en línea o en la ventanilla del Centro INAH del estado.
- Obra mayor, según la ficha: obra nueva, ampliaciones, reconstrucciones, reestructuraciones, apuntalamiento, recimentaciones, excavaciones, rellenos, demoliciones, modificaciones en fachada e instalaciones mecánicas y especiales exteriores. Lo demás es obra menor.
- Ampliación, obra nueva, reestructuración, recimentación y excavación necesitan además el visto bueno de Salvamento Arqueológico (trámite INAH-05-001), y la respuesta del permiso llega después de ese resolutivo.
- Al terminar la obra, se da aviso de terminación; si quieres cambiar el proyecto aprobado, se pide una modificación de proyecto.
Cuánto cuesta y cuánto dura
| Concepto | Lo que dice la ficha del INAH |
|---|---|
| Costo del permiso INAH-02-002 | Gratuito |
| Vigencia | Un año, extensible por un periodo igual si la obra ya empezó y no ha terminado |
| Si no se hizo la obra en la vigencia | Se pide una nueva autorización |
| Consulta INAH-07-001 A | Gratuita; ficha de catálogo, $193 en 2026 |
| Fianza | A juicio del INAH, para cubrir daños que pudiera sufrir el monumento |
Fuente: INAH, fichas de los trámites INAH-02-002 modalidades A, B y C (permiso de obra en monumentos históricos, sus colindantes y zonas de monumentos), copias del 18 de abril de 2026 en el Internet Archive (modalidad A, modalidad B, modalidad C; el portal tramites.inah.gob.mx pide verificación de navegador, consultado el 6 de octubre de 2026); INAH, ficha del trámite INAH-07-001 modalidad A (consulta sobre la calidad monumental de un inmueble), copia del 12 de mayo de 2026 en el Internet Archive (web.archive.org, consultado el 6 de octubre de 2026).
El permiso del INAH no sustituye la licencia del municipio: son dos trámites. En Zapopan, por ejemplo, los dueños de inmuebles del patrimonio cultural tienen 80% de descuento en la licencia de obras de conservación: lo explicamos en la licencia de construcción de Zapopan.
Si la obra se hace sin permiso
El artículo 12 dice que las obras de restauración y conservación en un monumento que se hagan sin permiso, o que violen el otorgado, las suspende el INAH, y que en su caso se demuele lo hecho y se restaura o reconstruye, a cuenta del interesado; el municipio puede ordenar la suspensión provisional en casos urgentes. Lo mismo aplica a las obras en colindantes. Responden con el propietario quien ordenó la obra y quien la dirigió. Es otra razón para que el permiso esté antes que el primer martillazo, y para que el presupuesto de la remodelación incluya los planos y la memoria que el trámite pide.
El predial de un monumento
El artículo 11 permite a los dueños de inmuebles declarados monumentos que los conserven y, en su caso, los restauren conforme a la ley, solicitar la exención del predial con un dictamen técnico del INAH, en los términos del reglamento. La exención la aplica el gobierno local; el dictamen es el primer paso.
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| $2,500,000 | $12,742/mes | $21,405/mes |
| $3,500,000 | $17,838/mes | $29,967/mes |
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Preguntas frecuentes
¿Necesito permiso del INAH para remodelar una casa en el centro histórico?
Si la casa es monumento histórico, para cualquier obra (Ley Federal sobre Monumentos, artículo 6). Si colinda con un monumento o está en una zona de monumentos, para la obra mayor (artículos 6 y 43). Es el trámite INAH-02-002 en sus modalidades A, B o C.
¿Cómo sé si una casa es monumento histórico antes de comprarla?
Con la consulta INAH-07-001, modalidad A: es gratuita, la puede pedir cualquier interesado y dice si el inmueble tiene valor monumental, si colinda con un monumento o si está en una zona de monumentos.
¿Cuánto cuesta el permiso del INAH para una obra?
El trámite INAH-02-002 es gratuito, según la ficha del INAH. La autorización dura un año y se puede extender por otro si la obra ya empezó.
¿Qué pasa si remodelo un monumento sin permiso del INAH?
El artículo 12 de la ley dice que el INAH suspende la obra y, en su caso, se demuele y se restaura o reconstruye a cuenta del interesado; responden con el dueño quien ordenó y quien dirigió la obra.
¿Un monumento histórico paga predial?
Su dueño puede solicitar la exención del predial si lo conserva y restaura conforme a la ley, con un dictamen técnico del INAH (artículo 11). La exención la aplica el gobierno local.
Fuentes
- Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e Históricos, artículos 6, 11, 12, 25, 35, 36, 41, 43 y 44, última reforma DOF 14-11-2025 (diputados.gob.mx, consultado el 6 de octubre de 2026).
- INAH, fichas de los trámites INAH-02-002 modalidades A, B y C (permiso de obra en monumentos históricos, sus colindantes y zonas de monumentos), copias del 18 de abril de 2026 en el Internet Archive (modalidad A, modalidad B, modalidad C; el portal tramites.inah.gob.mx pide verificación de navegador, consultado el 6 de octubre de 2026).
- INAH, ficha del trámite INAH-07-001 modalidad A (consulta sobre la calidad monumental de un inmueble), copia del 12 de mayo de 2026 en el Internet Archive (web.archive.org, consultado el 6 de octubre de 2026).
- Fórmula de los planes Promocional Baja (20% de APEX) y Tradicional Baja (sin enganche) de Tanda Casa; CAT de 6.0% anual.
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