TL;DR
- Solo el dueño te la puede vender. El Código Civil Federal dice que nadie puede vender sino lo que es suyo, y que la venta de cosa ajena es nula.
- El Registro Público de la Propiedad es público: puedes pedir el historial del inmueble o un certificado de gravámenes y ver a nombre de quién está.
- Vivirla no te hace dueño. El Código Civil Federal pide posesión como dueño, pacífica, continua y pública durante 5 o 10 años, y se reconoce en un juicio; los códigos de los estados tienen reglas parecidas.
- Cuando el dueño vende con escritura, Tanda Casa financia la compra: una casa de $1,200,000 arranca en unos $6,116 al mes (Promocional Baja, 20% de APEX).
Una casa cerrada desde hace años, con la pintura caída y el pasto crecido, llama la atención de quien busca comprar: suele estar bien ubicada y parece que nadie la quiere. Pero que nadie la habite no significa que no tenga dueño. Antes de ofrecer dinero, lo primero es saber quién aparece en la escritura, porque solo esa persona (o sus herederos) te la puede vender.
¿Cómo comprar una casa abandonada?
Para adquirir una casa abandonada, identifica el inmueble en el Registro Público, confirma quién puede vender y acuerda la compraventa con esa persona ante notario. Que una casa esté vacía describe su estado de uso; para comprarla necesitas saber su situación jurídica. Los documentos que sirven en cada paso se resumen abajo.
| Paso | Qué comprobar | Documento o salida |
|---|---|---|
| 1. Ubicarla | Dirección y datos registrales | Folio real o búsqueda de antecedentes. |
| 2. Identificar al vendedor | Titular y facultad para vender | Antecedentes y escritura; sucesión o poder si corresponde. |
| 3. Revisar la operación | Cargas inscritas y condiciones de la venta | Certificado de gravámenes y revisión notarial. |
Fuente: Código Civil Federal, artículos 2269, 2270 y 3001; la operación aplica el código del estado donde se encuentra el inmueble. Consultado el 1 de noviembre de 2026.
Si hay una casa abandonada, ¿la puedo comprar?
Sí, cuando quien tiene facultad para vender acepta la operación y puede formalizarla. Si nadie conoce al propietario, el siguiente paso es localizar los antecedentes, no asumir que la vivienda está disponible. Una casa recuperada por una institución y una casa deshabitada de un particular tienen vendedores y procedimientos distintos.
¿Cómo saber si una casa abandonada tiene dueño?
Pide los antecedentes en el Registro Público de la entidad con el folio o los datos de ubicación que acepte el trámite local. Ahí puedes identificar al titular registrado y continuar la revisión de la escritura y las cargas. Para interpretar lo que encuentres consulta cómo investigar los gravámenes de la casa.
¿Cómo saber si puedo comprar una casa abandonada?
| Lo que encuentras | Qué aclarar | Siguiente lectura |
|---|---|---|
| Titular dispuesto a vender | Escritura y condiciones de compra | Comprar directo con el dueño |
| Titular fallecido | Quién tiene facultad para formalizar | Comprar una casa intestada |
| Vivienda recuperada por Infonavit | Canal de venta y disponibilidad | Casas recuperadas de Infonavit |
Fuente: síntesis de los escenarios ya desarrollados en esta página; Código Civil Federal, artículos 2269 y 3001. Consultado el 1 de noviembre de 2026.
Con vendedor, documentación y precio identificados, pasa del estado de abandono al presupuesto de compra y reparación. Conserva ambos montos separados y lleva el de la compra a tu plan para revisar una mensualidad inicial con Tanda Casa.
Lo que dice la ley sobre comprar una casa abandonada
| Tema | Lo que dice la ley | Artículo |
|---|---|---|
| Quién puede venderla | "Ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad" | 2269 |
| Si te la vende otra persona | La venta de cosa ajena es nula | 2270 |
| Qué puedes consultar | El Registro es público: te muestran los asientos del folio y expiden certificaciones de existir o no asientos sobre un inmueble | 3001 |
| Lo que no se inscribe | Los documentos registrables que no se registran no producen efectos en perjuicio de tercero | 3007 |
| Vivirla sin comprarla | Para adquirir por prescripción, la posesión debe ser en concepto de propietario, pacífica, continua y pública | 1151 |
| Cuánto tiempo | 5 años de buena fe y 10 de mala fe; un tercio más si la casa urbana quedó deshabitada por falta de reparaciones del poseedor | 1152 |
Fuente: Código Civil Federal, artículos 1151, 1152, 2269, 2270, 3001 y 3007 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 14-11-2025, consultado el 25 de septiembre de 2026). Cada estado tiene su propio código civil, con reglas parecidas; el notario aplica el del lugar donde está el inmueble.
Cómo averiguar a nombre de quién está (Ciudad de México)
El Registro Público de la Propiedad guarda el historial de cada inmueble en un folio real. Si tienes el folio, la consulta es directa; si no, se busca con el lote y la manzana o con el plano catastral. Estos son los trámites y lo que cuestan en 2026 en la Ciudad de México:
| Qué pides | Para qué sirve | Costo 2026 |
|---|---|---|
| Constancia de antecedentes registrales (con folio real) | El historial del inmueble: quién es el dueño y qué se ha inscrito | $297 las primeras 20 hojas |
| Búsqueda de antecedentes en los sistemas electrónicos | Localizar el folio e incluir copia del primer antecedente | $765 |
| Búsqueda oficial por lote y manzana, plano catastral u otro documento | Cuando no tienes el número de folio | $2,494 |
| Certificado de existencia o inexistencia de gravámenes (ordinario) | Saber si tiene hipoteca, limitaciones de dominio o anotaciones preventivas | $849 |
Fuente: Código Fiscal de la Ciudad de México, artículos 198, fracción I, y 208, fracciones I, II y V (data.consejeria.cdmx.gob.mx, última reforma G.O. CDMX 19-12-2025, consultado el 25 de septiembre de 2026); Gobierno de la Ciudad de México, trámite "Consulta de Antecedentes Registrales" (cdmx.gob.mx, ficha actualizada el 30 de abril de 2019, consultado el 25 de septiembre de 2026); Gobierno de la Ciudad de México, trámite "Certificación de antecedentes registrales" (cdmx.gob.mx, ficha actualizada el 3 de abril de 2023, consultado el 25 de septiembre de 2026).
En otros estados el trámite y el costo cambian: cada entidad tiene su propio Registro Público. Cómo leer el certificado, paso a paso, en cómo investigar los gravámenes de una casa.
Por qué una casa se queda abandonada, y qué sigue en cada caso
| Situación | Qué sigue para comprarla |
|---|---|
| El dueño vive en otra ciudad o en otro país | Contactarlo y comprarle con escritura; si no puede venir, puede firmar un apoderado |
| El dueño murió | Primero la sucesión: los herederos venden cuando la casa queda a su nombre |
| La casa todavía se le debe a un banco, a Infonavit o al FOVISSSTE | El titular puede venderla: Tanda Casa paga ese saldo en la firma |
| Infonavit ya la recuperó | Se compra por los canales que el propio instituto publica |
| Nadie sabe quién es el dueño | Consulta en el Registro Público con la ubicación, el lote y la manzana |
Fuente: Código Civil Federal, artículos 2269 y 3001 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 14-11-2025, consultado el 25 de septiembre de 2026); hechos del producto de Tanda Casa.
Si el dueño murió, lo que te sirve es qué tiene que pasar para comprar una casa intestada; si vive lejos, cómo se firma con un poder notarial; si Infonavit ya la tiene, cómo se compran las casas recuperadas. Y si te la ofrecen sin escritura, qué implica comprar sin escriturar.
Cómo se paga la compra
Tanda Casa es autofinanciamiento inmobiliario: un crédito que empiezas pagando poco. Financia la compra de cualquier inmueble con escrituras, y también construir o remodelar, de $300,000 a $15,000,000 a 180 meses (el monto se arma con uno o varios contratos). No consulta ni reporta a buró y no pide comprobante de ingresos; está regulado por PROFECO bajo la Ley Federal de Protección al Consumidor y sus planes están autorizados por la Secretaría de Economía. Con 20% de aportación inicial (APEX, plan Promocional Baja), la mensualidad inicial ronda $5,097 por cada millón. Si el vendedor todavía le debe la casa a un banco, a Infonavit o al FOVISSSTE, Tanda Casa paga ese saldo en la firma, todo al mismo tiempo.
| Precio del inmueble | Tanda Casa, mensualidad inicial (Promocional Baja) |
|---|---|
| $800,000 | $4,077/mes |
| $1,200,000 | $6,116/mes |
| $1,800,000 | $9,174/mes |
| $2,500,000 | $12,742/mes |
Fuente: estimación Tanda Casa con la fórmula pública del plan Promocional Baja con 20% de APEX: mensualidad inicial, con administración, IVA y seguro de vida incluidos. El asesor te entrega tu plan completo.
¿Cuánto pagarías al mes con Tanda Casa?
Mensualidad inicial del plan Promocional Baja de Tanda Casa con 20% de APEX, sin consulta a buró. No es una oferta ni sustituye la cotización oficial.
Tanda Casa: financiamiento de vivienda sin consulta a buró, regulado por PROFECO. Mira tu plan completo con este monto.
Ver mi plan con este monto → Enviar este cálculo por WhatsAppUn asesor valida el cálculo y revisa tu caso.
Tu siguiente paso
Consigue el folio o la ubicación exacta y pide la constancia de antecedentes. Con el nombre del dueño y el precio que te pida, pon el monto en el cotizador; un asesor revisa contigo el caso por WhatsApp.
Preguntas frecuentes
¿Me puedo meter a vivir a una casa abandonada para quedármela?
Vivirla no te hace dueño. El Código Civil Federal solo permite adquirir por prescripción con posesión en concepto de propietario, pacífica, continua y pública durante 5 años de buena fe o 10 de mala fe, y eso se reconoce en un juicio; los códigos de los estados tienen reglas parecidas. Comprarle al dueño con escritura es el camino directo.
¿Cómo sé quién es el dueño de una casa abandonada?
En el Registro Público de la Propiedad del estado. En la Ciudad de México, la constancia de antecedentes registrales cuesta $297 si tienes el folio, y la búsqueda oficial por lote y manzana cuesta $2,494.
¿Puedo comprar una casa abandonada de Infonavit?
Sí, si se la compras a su titular con escritura. Si todavía le debe a Infonavit, Tanda Casa paga ese saldo en la firma. Las que Infonavit ya recuperó se venden por los canales que el instituto publica.
¿Tanda Casa me pide comprobante de ingresos o buró?
No. Tanda Casa no pide comprobante de ingresos y no consulta buró. Financia la compra de cualquier inmueble con escrituras, de $300,000 a $15,000,000 a 180 meses, y está regulado por PROFECO.
¿Cuánto pagaría al mes por la casa de $1,200,000 con Tanda Casa?
Con el plan Promocional Baja (20% de APEX), la mensualidad inicial ronda $6,116, con administración, IVA y seguro de vida incluidos. El asesor te entrega tu plan completo.
Fuentes
- Código Civil Federal, artículos 1151, 1152, 2269, 2270, 3001 y 3007 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 14-11-2025, consultado el 25 de septiembre de 2026).
- Código Fiscal de la Ciudad de México, artículos 198 y 208 (data.consejeria.cdmx.gob.mx, última reforma G.O. CDMX 19-12-2025, consultado el 25 de septiembre de 2026).
- Gobierno de la Ciudad de México, trámite "Consulta de Antecedentes Registrales" (cdmx.gob.mx, ficha actualizada el 30 de abril de 2019, consultado el 25 de septiembre de 2026).
- Gobierno de la Ciudad de México, trámite "Certificación de antecedentes registrales" (cdmx.gob.mx, ficha actualizada el 3 de abril de 2023, consultado el 25 de septiembre de 2026).
- Fórmula del plan Promocional Baja de Tanda Casa (20% de APEX); CAT de 6.0% anual.
La casa que viste vacía
Pon el precio en el cotizador y mira tu plan. Un asesor revisa contigo el caso por WhatsApp.
Ver mi plan en el cotizadorDel mismo tema: Casas recuperadas Infonavit 2026: cómo comprarlas, Te ofrecen una casa intestada: qué pedir antes de comprar, Cómo investigar gravámenes de una casa antes de comprar México 2026 (RPP y Casa con adeudo de predial o agua: ¿quién lo paga?. Y para ver cómo se paga, Compra tu casa pagando lo que hoy pagas de renta o calcula tu plan con tu propio monto.