TL;DR
- El primer periodo es corto o largo según el día de firma: el contrato de BBVA lo cuenta desde la fecha de disposición hasta el último día del mes y lo llama «mensualidad irregular».
- El interés se calcula por días: tasa anual ÷ 360 × días transcurridos × saldo. A 11.20% (la tasa con la que BBVA calcula su CAT de 13.3%), son $311.11 por día y por millón.
- Si firmas en los últimos 5 días del mes, esa mensualidad irregular se cobra junto con el primer pago regular: tu primer cargo sale más alto.
- Decide con la mensualidad regular, la que el contrato fija para los pagos siguientes; el primer cobro no la representa.
Firmas la hipoteca, llega el primer cobro y no coincide con la mensualidad que te dijeron. No es un error: en el contrato de Hipoteca Fija de BBVA el primer periodo de intereses es distinto a los demás. Esta página toma ese contrato y la tasa que BBVA publica para calcular cuánto puede variar ese primer cargo, y por qué no sirve para decidir si la casa cabe en tu presupuesto. El panorama general de pagar casa por mes está en comprar casa en pagos mensuales 2026.
Cuánto cambia el primer periodo según el día de firma
El contrato calcula los intereses dividiendo la tasa anual entre 360 y multiplicando por los días transcurridos y por el saldo. Con la tasa de 11.20% que BBVA usa para su CAT informativo y un crédito de $1,000,000, el interés del primer periodo cambia así:
| Días entre la firma y el fin de mes | Interés del primer periodo por $1,000,000 | Frente a un periodo de 30 días |
|---|---|---|
| 5 días | $1,555.56 | 17% |
| 10 días | $3,111.11 | 33% |
| 15 días | $4,666.67 | 50% |
| 21 días | $6,533.33 | 70% |
| 25 días | $7,777.78 | 83% |
Fuente: BBVA México, modelo de contrato de Hipoteca Fija BBVA, cálculo de intereses (tasa ÷ 360 × días) y «mensualidad irregular», p. 13-15 (bbva.mx, consultado el 18 de octubre de 2026); tasa: BBVA México, Hipoteca Fija BBVA: tasa desde 9.05%, CAT promedio 13.3% sin IVA calculado a una tasa de 11.20%, fecha de cálculo 30-06-2026 (bbva.mx, consultado el 18 de octubre de 2026). Cálculo de Tanda Casa con la fórmula del contrato; tu carátula fija la fecha de corte y la tasa que te toque.
Qué dice el contrato de BBVA
El modelo de contrato de Hipoteca Fija BBVA dice que los intereses de cada periodo se calculan sobre el saldo inicial del periodo, «con excepción del primer cálculo de intereses», que considera los días transcurridos «desde la “FECHA DE DISPOSICIÓN” al último día del mes» y que, para efectos del contrato, «se denominará como “MENSUALIDAD IRREGULAR”». En el apartado de plazo agrega que el primer mes del plazo se considera mensualidad irregular «debido a que inicia en la fecha de firma» y concluye el último día del mismo mes.
Después vienen las amortizaciones regulares, que se aplican a intereses ordinarios y el sobrante a capital. Cada mensualidad regular, «con excepción de la “MENSUALIDAD IRREGULAR”», es el monto fijo que contempla capital e intereses ordinarios y que el notario anota según la carta de instrucción. Y hay una regla que sorprende a muchos: si la fecha de disposición cae «dentro de los últimos 5 (cinco) días» del mes, la mensualidad irregular se cobra «conjuntamente con el primer “PAGO MENSUAL” regular».
Decide con una mensualidad que sí se repite. Pon el precio en el cotizador y compara.
Ver mi mensualidadTres primeros cobros posibles
Con el mismo crédito de $1,000,000 y la tasa de 11.20%, el primer cargo cambia de forma según la fecha de firma. Los montos son solo el interés del periodo corto; la mensualidad regular es la que marque tu contrato.
| Si firmas… | Primer cargo que verás | Cómo leerlo |
|---|---|---|
| A mitad de mes (15 días restantes) | Interés de $4,666.67 | Más bajo que una mensualidad regular |
| Al inicio de mes (25 días restantes) | Interés de $7,777.78 | Cercano al interés de un mes |
| En los últimos 5 días (ej. 3 restantes) | Interés de $933.33 más el primer pago regular | Más alto: se juntan dos cobros |
Fuente: BBVA México, modelo de contrato de Hipoteca Fija BBVA, cálculo de intereses (tasa ÷ 360 × días) y «mensualidad irregular», p. 13-15 (bbva.mx, consultado el 18 de octubre de 2026). Cálculo de Tanda Casa; ejemplo de días.
Ninguno de los tres es la cifra con la que se decide. Si el primer cargo sale bajo, puede hacerte creer que la casa cabe; si sale alto, puede asustarte sin razón. La pregunta correcta es si la mensualidad regular, más seguros y comisiones, cabe en tu mes. Lo que suma cada seguro está en los seguros de tu hipoteca por banco.
La tasa que publica BBVA y la que todavía no es tuya
En su página de Hipoteca Fija, BBVA anuncia tasa anual fija «desde 9.05%» y un CAT promedio de 13.3% sin IVA, «calculado a una tasa de interés ordinaria anual de 11.20%», con fecha de cálculo 30 de junio de 2026. También dice que la tasa aplicable se determina con la precalificación y varía por tu comportamiento de pago, el monto, el enganche y el plazo. Por eso esta página usa 11.20% solo para ilustrar la fórmula: tu tasa la fija tu oferta. Si te interesa cómo cambian los pagos cuando la tasa no es fija, compara en tasa fija contra variable; y si tu banco ofrece pagos que suben cada año, lee hipoteca de pagos crecientes.
La mensualidad inicial de un plan
Con Tanda Casa la cifra para decidir también es una: la mensualidad inicial del plan, que se publica con su fórmula. Es un crédito que empiezas pagando poco, sin consulta a buró ni comprobante de ingresos, para comprar una casa con escrituras de $300,000 a $15,000,000. Está regulado por PROFECO.
| Monto del plan | Promocional Baja (20% de APEX) | Tradicional Baja (sin enganche) |
|---|---|---|
| $1,000,000 | $5,097/mes | $8,562/mes |
| $1,250,000 | $6,371/mes | $10,702/mes |
| $1,500,000 | $7,645/mes | $12,843/mes |
estimación Tanda Casa con la fórmula pública de sus planes Promocional Baja (20% de APEX) y Tradicional Baja (sin enganche): mensualidad inicial, con administración, IVA y seguro de vida incluidos. El asesor te entrega tu plan completo.
Compara con la mensualidad inicial de un plan
Mensualidad inicial del plan Promocional Baja de Tanda Casa con 20% de APEX, sin consulta a buró. No es una oferta ni sustituye la cotización oficial.
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Ver mi plan con este monto → Enviar este cálculo por WhatsAppUn asesor valida el cálculo y revisa tu caso.
Si quieres ver cómo se arma una amortización bancaria mes a mes, usa la calculadora de amortización hipotecaria. Más opciones de crédito están en préstamo para casa sin buró ni nómina.
Tu siguiente paso
Pide a tu banco la carátula o la oferta con la mensualidad regular, súmale seguros y comisiones, y compárala con lo que te queda al mes. Pon el precio en el cotizador de tu plan y dinos cuánto puedes pagar. Si todavía no eliges banco, primero lee si conviene pedir hipoteca en varios bancos a la vez.
Preguntas frecuentes
¿Por qué mi primer pago de hipoteca es distinto?
En el contrato de Hipoteca Fija de BBVA el primer periodo va de la fecha de disposición al último día del mes y se llama mensualidad irregular. Su interés depende de cuántos días quedan.
¿Cómo se calcula el interés de ese primer periodo?
Con la fórmula del contrato: tasa anual entre 360, por días transcurridos, por el saldo. A 11.20% anual, cada día cuesta $311.11 por cada $1,000,000.
¿Qué pasa si firmo a fin de mes?
Si la fecha de disposición cae en los últimos 5 días del mes, el contrato de BBVA cobra la mensualidad irregular junto con el primer pago mensual regular, así que el primer cargo sale más alto.
¿Con qué mensualidad decido si la casa me alcanza?
Con la mensualidad regular que fija tu contrato, más seguros y comisiones. El primer cobro, bajo o alto, no representa lo que pagarás cada mes.
¿Cuál es la mensualidad inicial con Tanda Casa?
Con el plan Promocional Baja (20% de entrada) son $5,097 al mes por cada millón; sin enganche, con Tradicional Baja, $8,562.
Fuentes
- BBVA México, modelo de contrato de Hipoteca Fija BBVA, cálculo de intereses (tasa ÷ 360 × días) y «mensualidad irregular», p. 13-15 (bbva.mx, consultado el 18 de octubre de 2026)
- BBVA México, Hipoteca Fija BBVA: tasa desde 9.05%, CAT promedio 13.3% sin IVA calculado a una tasa de 11.20%, fecha de cálculo 30-06-2026 (bbva.mx, consultado el 18 de octubre de 2026)
- Fórmula de los planes Promocional Baja (20% de APEX) y Tradicional Baja (sin enganche) de Tanda Casa; CAT de 6.0% anual.
Decide con la mensualidad que se repite
En el cotizador ves la mensualidad inicial de tu plan con el precio de la casa. Dinos cuánto puedes pagar al mes y lo revisamos contigo por WhatsApp.
Ver mi mensualidadDel mismo tema: Tasa que baja cada año: con qué pago decidir tu compra, Abonos a capital: bajar plazo o pago mensual, Seguros de tu hipoteca: cuánto suman al mes y Tasa fija o variable en tu hipoteca. Y para ver cómo se paga, Préstamo para casa sin buró ni nómina o calcula tu plan con tu propio monto.