TL;DR
- Sí se puede comprar una casa que todavía tiene hipoteca: la hipoteca del vendedor se paga como parte de la compra y se cancela, para que la casa te llegue libre.
- Por qué tiene que pagarse: la hipoteca sigue a la casa aunque cambie de dueño (Código Civil Federal, art. 2894) y se extingue cuando se paga la deuda que garantiza (art. 2941).
- Con Tanda Casa, el financiamiento de tu compra paga la hipoteca del vendedor, sin consultar tu buró ni pedirte comprobante de ingresos.
- Una casa de $1,500,000 arranca en unos $7,645 al mes con el plan Promocional Baja (20% de APEX).
Que una casa tenga hipoteca solo quiere decir que su dueño la compró con un crédito y todavía lo está pagando. No es una casa con problemas: es una casa con una deuda que se resuelve en la compra. Lo que importa es el orden en que pasan las cosas.
Qué dice la ley de una casa hipotecada
| Pregunta | Qué dice la ley | Artículo del Código Civil Federal |
|---|---|---|
| ¿Qué es la hipoteca del vendedor? | Una garantía real sobre la casa: el banco no se queda con ella, pero tiene derecho a cobrar con su valor si no se le paga | 2893 |
| Si compro la casa, ¿la hipoteca se va? | No por sí sola: los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen aunque pasen a poder de un tercero | 2894 |
| ¿Dónde se ve? | La hipoteca necesita registro para surtir efectos contra terceros, por eso aparece inscrita en el Registro Público de la Propiedad | 2919 |
| ¿Cuándo se termina? | Se pide y se ordena su extinción cuando se extingue la obligación que garantizaba, es decir, cuando la deuda se paga | 2941, fracción II |
Fuente: Código Civil Federal, arts. 2893, 2894, 2919 y 2941 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 14-11-2025, consultado el 23 de septiembre de 2026).
Por eso la compra de una casa hipotecada se arma en ese orden: se paga lo que el vendedor debe, se cancela su hipoteca y la casa pasa a tu nombre libre de gravamen, todo dentro de la misma compraventa ante notario.
Qué revisar antes de dar un anticipo
| Qué pides | Quién lo da | Qué te dice |
|---|---|---|
| Certificado de libertad de gravamen | El Registro Público de la Propiedad del estado | Si la casa tiene una hipoteca inscrita y a favor de quién |
| Carta de saldo del crédito | El banco del vendedor, a petición del vendedor | Cuánto se debe a una fecha; es el mismo documento que piden los bancos cuando alguien cambia su hipoteca de institución |
| Escritura del vendedor | El vendedor | Que quien te vende es el dueño inscrito |
Fuente: Código Civil Federal, arts. 2919 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 14-11-2025, consultado el 23 de septiembre de 2026); Scotiabank, "Transfiere tu Hipoteca" (scotiabank.com.mx, consultado el 23 de septiembre de 2026), que entre sus requisitos pide la carta de la institución de origen con el saldo a una fecha.
El paso a paso del certificado, con lo que cuesta en cada estado, está en cómo investigar gravámenes de una casa. Lo demás que conviene revisar de una casa usada está en la guía para comprar casa usada.
Cómo se compra con Tanda Casa
Tanda Casa es autofinanciamiento inmobiliario: un crédito que empiezas pagando poco. Financia la compra de cualquier inmueble con escrituras, y también construir o remodelar, de $300,000 a $15,000,000 a 180 meses (el monto se arma con uno o varios contratos). No consulta ni reporta a buró y no pide comprobante de ingresos; está regulado por PROFECO bajo la NOM-185-SCFI-2012 y sus planes están autorizados por la Secretaría de Economía. Con 20% de aportación inicial (APEX, plan Promocional Baja), la mensualidad inicial ronda $5,097 por cada millón. Si la casa todavía tiene hipoteca, Tanda Casa paga esa hipoteca como parte de tu compra. Cómo se coordina con el vendedor y con su banco te lo explica el asesor, paso a paso.
| Precio de la casa | Tanda Casa, mensualidad inicial (Promocional Baja) |
|---|---|
| $1,000,000 | $5,097/mes |
| $1,500,000 | $7,645/mes |
| $2,000,000 | $10,193/mes |
| $3,000,000 | $15,290/mes |
Fuente: estimación Tanda Casa con la fórmula pública del plan Promocional Baja con 20% de APEX: mensualidad inicial, con administración, IVA y seguro de vida incluidos. El asesor te entrega tu plan completo.
¿Cuánto sería al mes la casa que quieres?
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Si tú eres quien vende
Si vendes una casa que todavía estás pagando, tu comprador no tiene que esperar a que termines: la hipoteca se paga con la compra. Y si tu comprador no califica en un banco, Tanda Casa es una vía para él. Lo que tienes que juntar para vender está en documentos para vender tu casa y cómo se arma la venta con un crédito activo, en vender tu casa si aún la estás pagando.
¿Y si el crédito del vendedor es de Infonavit o FOVISSSTE?
Cuéntale al asesor de qué institución es el crédito y cuánto se debe, y te dice si tu caso aplica. Lo que implica un traspaso informal, sin escritura a tu nombre, está en traspaso de una casa de Infonavit. Y si la hipoteca es tuya y lo que quieres es cambiarla de lugar, lee cambiar tu hipoteca de banco.
Preguntas frecuentes
¿Se puede comprar una casa que todavía tiene hipoteca?
Sí. La hipoteca del vendedor se paga como parte de la compra y se cancela, para que la casa quede a tu nombre libre de gravamen. Mientras no se pague, la hipoteca sigue a la casa aunque cambie de dueño (Código Civil Federal, art. 2894).
¿Qué pasa con la hipoteca del vendedor si compro la casa?
Se paga con la compra. La ley ordena la extinción de la hipoteca cuando se paga la deuda que garantiza (Código Civil Federal, art. 2941); después se cancela su inscripción y la casa queda a tu nombre, libre.
¿Tanda Casa financia una casa que tiene hipoteca?
Sí. Tanda Casa paga la hipoteca del vendedor como parte de tu compra, sin consultar tu buró ni pedirte comprobante de ingresos. El asesor te explica cómo se coordina con el vendedor y con su banco.
¿Cómo sé si una casa tiene hipoteca?
Con el certificado de libertad de gravamen del Registro Público de la Propiedad: dice si hay una hipoteca inscrita y a favor de quién. Cuánto se debe lo confirma el vendedor con una carta de saldo de su banco.
¿Cuánto pagaría al mes por una casa de $1,500,000?
Con el plan Promocional Baja de Tanda Casa (20% de APEX), la mensualidad inicial ronda $7,645, con administración, IVA y seguro de vida incluidos. El asesor te entrega tu plan completo.
Fuentes
- Código Civil Federal, arts. 2893, 2894, 2919 y 2941 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 14-11-2025, consultado el 23 de septiembre de 2026).
- Scotiabank, "Transfiere tu Hipoteca" (scotiabank.com.mx, consultado el 23 de septiembre de 2026).
- Fórmula del plan Promocional Baja de Tanda Casa.
La casa que te gusta sí se puede comprar
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