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Fuentes consultadas para esta guía
Fuente: Ley Federal de Protección al Consumidor. Consultado el 2026-11-02.
Fuente: CONDUSEF: Tu primera casa. Consultado el 2026-11-02.
Fuente: CONDUSEF: registro de ingresos y gastos. Consultado el 2026-11-02.
De la visita a la decisión de compra
Para separar valor de conservación, revisa avalúo bancario y comercial. Para la parte jurídica, pide al vendedor los documentos de la propiedad y del cierre.
Si necesitas otro espacio, compara el proyecto de un cuarto extra con el tipo de vivienda que resolvería tu necesidad.
La visita se integra a los 10 puntos antes de comprar; si es tu primera operación, completa la comparación de rutas de financiamiento. Con el precio y la obra separados, calcula el plan para tu vivienda.
Cómo llevar el checklist a una visita útil
Usa el recorrido para registrar observaciones y preparar preguntas. Anota en qué habitación aparece cada hallazgo y solicita que el profesional explique su alcance. Una fotografía ayuda a ubicar una grieta o humedad, pero el diagnóstico depende de la revisión técnica correspondiente.
Separa lo observado de lo documentado. Una vivienda puede lucir cuidada y requerir aclaraciones en su escritura; otra puede tener reparaciones visibles y un expediente registral completo. La decisión de compra necesita conocer ambas partes y el presupuesto que derive de ellas.
El informe que contrates debe indicar qué se inspeccionó, qué pruebas se hicieron y qué aspectos quedaron fuera. Para negociar usa partidas de reparación cotizadas para esa casa. Evita convertir una lista de señales en una estimación automática del costo o de la seguridad estructural.
| Revisión | Pregunta que responde |
|---|---|
| Inspección física | Qué condición presentan estructura e instalaciones |
| Avalúo | Qué valor se estima para la finalidad solicitada |
| Revisión documental | Quién vende y qué situación registra el inmueble |
Fuente: Ley Federal de Protección al Consumidor; síntesis editorial para esta situación. Consultado el 2026-11-02.
| Resultado de la visita | Cómo incorporarlo a tu compra |
|---|---|
| Reparación identificada | Pide diagnóstico y presupuesto |
| Documento pendiente | Confirma su integración con la notaría |
| Proyecto de remodelación | Separa su costo del precio de compra |
Fuente: CONDUSEF: Tu primera casa; síntesis editorial para esta situación. Consultado el 2026-11-02.
Qué necesitas saber antes de negociar
Revisa qué trabajos de conservación o reparación necesita la propiedad y cómo se documentaron sus modificaciones. Esos datos permiten comparar su precio con otras viviendas y preparar un presupuesto de compra más completo.
Una observación durante la visita es el inicio de una pregunta, no un dictamen. Solicita que un profesional identifique los trabajos necesarios y sus alcances antes de asignarles un costo. La revisión documental complementa ese diagnóstico físico.
Para llevar las observaciones de tu visita al presupuesto de compra, consulta Calcular mi plan →.
Checklist estructural (15 puntos críticos)
En cada punto, registra el hallazgo y pide revisión y cotización del trabajo.
| Punto | Qué verificar |
|---|---|
| 1. Cimentación | Grietas en muros bajos, hundimientos |
| 2. Columnas y trabes | Grietas estructurales, signos de fatiga |
| 3. Losa y techo | Filtraciones, hundimientos, grietas |
| 4. Muros estructurales | Plomada, ladrillo suelto, daños |
| 5. Muros divisorios | Plomada, fisuras, humedades |
| 6. Pisos | Nivelación, grietas, daño humedad |
| 7. Ventanas y marcos | Sello hermético, daños madera/aluminio |
| 8. Puertas | Marcos, bisagras, cerraduras |
| 9. Impermeabilización techo | Edad última aplicación, condición |
| 10. Aleros y bajantes | Drenaje correcto, fugas |
| 11. Escaleras (si aplica) | Estructura, barandales |
| 12. Patio y bardas | Condición estructural, drenaje |
| 13. Cisterna y tinaco | Sello, capacidad, limpieza |
| 14. Cochera | Losa, puerta, estructura |
| 15. Estructura general | Estabilidad, ausencia de movimientos |
Checklist instalaciones (10 puntos críticos)
| Punto | Qué verificar |
|---|---|
| 16. Instalación eléctrica | Cable, contactos, centro carga, antigüedad |
| 17. Cargas eléctricas | Capacidad para electrodomésticos modernos |
| 18. Tubería hidráulica | Cobre vs PVC, edad, fugas internas |
| 19. Tubería sanitaria | Pendientes, fugas, drenaje correcto |
| 20. Boiler / calefactor agua | Antigüedad, eficiencia, consumo |
| 21. Cisterna / bomba | Funcionamiento, presión correcta |
| 22. Gas estacionario / natural | Tubería, fugas, instalación segura |
| 23. Aire acondicionado (si tiene) | Edad, funcionamiento, eficiencia |
| 24. Internet / cableado datos | Cableado moderno o necesita actualización |
| 25. Iluminación | Puntos suficientes, LED vs incandescente |
Checklist documental: los cinco grupos
- Escritura y antecedente registral que identifican a quien vende.
- Situación actual de gravámenes y anotaciones del inmueble.
- Contribuciones y servicios que corresponden a la propiedad.
- Planos y superficies frente a la construcción que visitas.
- Autorizaciones y antecedentes de ampliaciones o cambios de uso.
La notaría indica los documentos aplicables y su vigencia para tu operación. Pide que se expliquen diferencias entre planos, construcción y registros con el expediente concreto.
Cómo contratar la revisión técnica
Explica al arquitecto, ingeniero o especialista el inmueble y la duda que deseas resolver. Pide sus datos profesionales, el alcance de la revisión y la forma en que documentará resultados. La inspección visual, las pruebas y un dictamen especializado pueden ser servicios distintos.
Solicita una cotización que describa visita, pruebas, informe, fotografías y aclaraciones incluidas. En el reporte deben quedar identificados los espacios revisados y cualquier limitación del alcance. Con esa información podrás contratar trabajos adicionales si el diagnóstico los requiere.
Verificación de instalaciones específica por antigüedad
| Parte de la casa | Qué pedir al profesional |
|---|---|
| Estructura | Alcance de la revisión según condición observada |
| Instalaciones | Funcionamiento, capacidad y trabajos necesarios |
| Humedades y cubierta | Diagnóstico del origen y reparación propuesta |
Fuente: Ley Federal de Protección al Consumidor; síntesis editorial para esta situación. Consultado el 2026-11-02.
Observaciones que conviene llevar al profesional
Registra grietas, humedades, filtraciones, desniveles, instalaciones deterioradas o cambios que no puedas relacionar con los planos. Anota ubicación y circunstancias: por ejemplo, si una humedad aparece después de lluvia o durante el uso de una instalación.
La importancia de cada hallazgo se determina con la revisión técnica. Evita concluir por una fotografía que una casa es segura, insegura o que necesita una reparación de importe conocido. Pide que el informe distinga mantenimiento, reparación y estudio adicional.
Qué hacer con los resultados de la inspección
Si el informe identifica trabajos, pide su cotización y utiliza el alcance documentado para negociar. Puedes acordar reparaciones del vendedor o revisar el precio, dejando por escrito qué se entregará y cómo se comprobará.
Si tu decisión depende de una condición de inspección, solicita que el profesional legal revise cómo se refleja en el acuerdo. La posibilidad de recuperar un anticipo depende de lo pactado y de la ley aplicable; una recomendación general no modifica tu contrato.
También puedes comparar con otra vivienda. Usa el mismo checklist y los gastos documentados de cada una para decidir cuál corresponde al proyecto que quieres financiar.