TL;DR
- En sociedad conyugal, la casa común es de los dos: el dominio de los bienes comunes reside en ambos cónyuges mientras subsista la sociedad (Código Civil Federal y de la CDMX, artículo 194). Por eso la venta lleva las dos firmas.
- Cada cónyuge dispone solo de sus bienes propios; para los bienes comunes se necesita al otro (Código Civil Federal, artículo 172).
- La casa puede ser solo del vendedor si se casó por separación de bienes, si la tenía antes de casarse o si la heredó o se la donaron (CDMX, artículo 182 Quintus; Estado de México, artículo 4.27).
- Pide desde el principio el acta de matrimonio, las capitulaciones y la escritura del vendedor: con eso la notaría sabe si firma uno o firman dos.
Cuando compras una casa, quien te vende es quien aparece como dueño en la escritura. Pero si esa persona está casada, puede haber una segunda dueña que no aparece en la portada: su cónyuge. Depende del régimen con el que se casaron y de cómo y cuándo se compró la casa. Saberlo antes de dar un anticipo evita que la firma se detenga en la notaría. Cómo funcionan los dos regímenes en general está en sociedad conyugal o separación de bienes; aquí va solo el caso del comprador frente a un vendedor casado.
La regla: bienes comunes, firma de los dos
El artículo 194 del Código Civil Federal dice que el dominio de los bienes comunes reside en ambos cónyuges mientras subsista la sociedad conyugal; la administración queda a cargo de quien hayan designado en las capitulaciones. El Código Civil de la Ciudad de México tiene el mismo artículo 194, y el del Estado de México lo dice en su artículo 4.29. El artículo 172 del Código federal completa la idea: cada cónyuge puede administrar, contratar y disponer de sus bienes propios sin permiso del otro, salvo en los actos de administración y de dominio de los bienes comunes. Vender una casa es un acto de dominio.
Que uno de los dos administre los bienes no le da el dominio completo: administrar es cuidar y usar; vender es disponer. Por eso, en una casa que es de la sociedad conyugal, la escritura de compraventa lleva la firma de los dos cónyuges.
Cuándo la casa es solo del vendedor
| Situación del vendedor | ¿Firma también su pareja? | Por qué |
|---|---|---|
| Casado por separación de bienes | No, si la casa es suya | Cada quien conserva sus bienes |
| Casado por sociedad conyugal; compró la casa durante el matrimonio | Sí | Bien común: el dominio es de los dos (art. 194) |
| Casado por sociedad conyugal; la casa la tenía antes de casarse | Por regla general no, salvo pacto en las capitulaciones | Bien propio (CDMX, art. 182 Quintus, fr. I; Edomex, art. 4.27, fr. I) |
| Casado por sociedad conyugal; la heredó o se la donaron durante el matrimonio | Por regla general no, salvo pacto | Bien propio (CDMX, art. 182 Quintus, fr. II; Edomex, art. 4.27, fr. II) |
| Divorciado o viudo | Depende de la liquidación de la sociedad o de la sucesión | Pide la sentencia o el convenio, o la escritura de la herencia |
Fuente: Código Civil Federal, artículos 172 y 194, última reforma DOF 14-11-2025 (diputados.gob.mx, consultado el 6 de octubre de 2026); Código Civil para el Distrito Federal (vigente en la Ciudad de México), artículos 182 Bis a 182 Quintus y 194, compilación del Congreso de la Ciudad de México con reformas hasta la Gaceta Oficial del 24 de diciembre de 2025 (congresocdmx.gob.mx, consultado el 6 de octubre de 2026); Código Civil del Estado de México, artículos 4.24 a 4.29, última reforma en la Gaceta del Gobierno del 16 de junio de 2026 (PDF en legislacion.edomex.gob.mx, consultado el 6 de octubre de 2026).
Las excepciones dependen de lo que digan las capitulaciones: los dos códigos locales empiezan la lista de bienes propios con "salvo pacto en contrario". Si los cónyuges pactaron que todo entra a la sociedad, también la casa que uno tenía antes es común.
Si no hay capitulaciones, o no se encuentran
Muchos matrimonios civiles marcaron "sociedad conyugal" en el acta y nunca firmaron capitulaciones. Los códigos lo resuelven así:
- Ciudad de México: si se casaron bajo sociedad conyugal y faltan las capitulaciones, o tienen omisiones, se aplica el capítulo de la sociedad conyugal del Código (artículo 182 Bis); y mientras no se pruebe que un bien es de uno solo, se presume que forma parte de la sociedad (artículo 182 Ter), por partes iguales salvo pacto (182 Quáter).
- Estado de México: el matrimonio se celebra bajo sociedad conyugal o separación de bienes, y si se omitió o es impreciso, se entiende celebrado bajo sociedad conyugal (artículo 4.24). A falta de capitulaciones, lo adquirido durante el matrimonio es de los dos en partes iguales (artículo 4.29).
- Código federal: el artículo 189 dice que las capitulaciones de sociedad conyugal deben contener la lista detallada de los inmuebles que cada uno lleva a la sociedad, con su valor y gravámenes. Si existen, ahí se ve si la casa está.
En la práctica, si el vendedor está casado por sociedad conyugal y compró la casa después de la boda, cuenta con que su pareja firma. Si dice que la casa es solo suya, la prueba está en documentos: la escritura con fecha anterior al matrimonio, la escritura de la herencia o la donación, o las capitulaciones.
Qué pide la notaría
La escritura de compraventa la redacta el notario, y para saber quién firma necesita el estado civil del vendedor con documentos. Lo usual es:
- Acta de matrimonio del vendedor (dice el régimen), y si son de separación de bienes o hay capitulaciones, la copia de las capitulaciones.
- Identificación oficial de los dos cónyuges, si la casa es de la sociedad.
- La escritura con la que el vendedor adquirió: su fecha y su forma (compra, herencia, donación) dicen si la casa es común o propia.
- Si el vendedor está divorciado, la sentencia o el convenio que liquidó la sociedad conyugal; si es viudo, la escritura de la sucesión que le dejó la parte del cónyuge.
Los institutos de vivienda lo piden igual. Los lineamientos del Instituto de Crédito de Morelos, por ejemplo, exigen el consentimiento expreso del cónyuge cuando el vendedor está casado por sociedad conyugal: lo explicamos en el crédito del ICTSGEM.
Antes de dar un anticipo
Si vas a firmar una promesa de compraventa o a dar un apartado, haz que la firmen los dos cónyuges cuando la casa sea común. Revisa también que la casa no tenga gravámenes, con el certificado del Registro Público: cómo se consulta está en cómo investigar gravámenes de una casa. Y si el vendedor se está divorciando y vende para repartir, lee cómo se vende la casa en un divorcio.
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Tu siguiente paso
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Preguntas frecuentes
¿Si el vendedor está casado, su pareja tiene que firmar la venta?
Si están casados por sociedad conyugal y la casa es un bien común, sí: el dominio de los bienes comunes reside en ambos cónyuges (Código Civil Federal, artículo 194) y para disponer de ellos se necesita a los dos (artículo 172).
¿Y si se casaron por separación de bienes?
Cada cónyuge conserva y dispone de sus bienes. Si la casa es solo del vendedor, firma él; la notaría pedirá el acta de matrimonio o las capitulaciones que lo acrediten.
¿Una casa que el vendedor tenía antes de casarse es de los dos?
Por regla general es bien propio, salvo que las capitulaciones digan otra cosa (Código Civil de la CDMX, artículo 182 Quintus; del Estado de México, artículo 4.27).
¿Qué pasa si no hay capitulaciones matrimoniales?
En la Ciudad de México se presume que los bienes forman parte de la sociedad conyugal mientras no se pruebe lo contrario (artículo 182 Ter). En el Estado de México, si se omitió el régimen, se entiende sociedad conyugal (artículo 4.24).
¿Qué documentos pido a un vendedor casado?
Acta de matrimonio, capitulaciones si las hay, identificación de los dos cónyuges y la escritura con la que adquirió la casa. Si está divorciado o es viudo, la sentencia, el convenio o la escritura de la sucesión.
Fuentes
- Código Civil Federal, artículos 172, 189 y 194, última reforma DOF 14-11-2025 (diputados.gob.mx, consultado el 6 de octubre de 2026).
- Código Civil para el Distrito Federal (vigente en la Ciudad de México), artículos 182 Bis, 182 Ter, 182 Quáter, 182 Quintus y 194, compilación del Congreso de la Ciudad de México con reformas hasta la Gaceta Oficial del 24 de diciembre de 2025 (congresocdmx.gob.mx, consultado el 6 de octubre de 2026).
- Código Civil del Estado de México, artículos 4.24, 4.27 y 4.29, última reforma en la Gaceta del Gobierno del 16 de junio de 2026 (PDF en legislacion.edomex.gob.mx, consultado el 6 de octubre de 2026).
- Lineamientos para el Otorgamiento de Prestaciones Económicas del Instituto de Crédito para los Trabajadores al Servicio del Gobierno del Estado de Morelos, Periódico Oficial "Tierra y Libertad" 6182 del 5 de abril de 2023, texto original sin reformas según el Marco Jurídico Digital del Estado de Morelos (marcojuridico.morelos.gob.mx; la dirección anterior del mismo documento hoy redirige a un buscador, y su copia de 2025 está en el Internet Archive, consultado el 6 de octubre de 2026), artículo 19.
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