Comprar casa en pareja sin casarse en México 2026: opciones legales y riesgos

Resumen ejecutivo: ¿se puede comprar casa sin estar casado?

Sí, en México 2026 es completamente legal comprar casa en pareja sin estar casados. Hay 4 vías principales: (1) INFONAVIT Unamos Créditos (si ambos tienen IMSS), (2) Crédito bancario con copropiedad (banco acepta a 2 acreditados), (3) Donación si uno ya es propietario, (4) Fideicomiso para casos complejos. Lo crítico: la protección legal mediante acuerdo de convivencia o copropiedad notarial — sin esto, una separación o fallecimiento puede derivar en juicio de 1-3 años. Esta guía explica cada vía con sus ventajas, requisitos y riesgos. Fuente: INFONAVIT + CONDUSEF.

Vía 1: INFONAVIT Unamos Créditos (la más usada por jóvenes parejas)

Programa INFONAVIT que permite a 2 derechohabientes (independientemente de su relación: pareja, amigos, familiares) sumar sus créditos en una sola operación de compra.

Cómo funciona

• Ambos deben tener IMSS activo y derecho a crédito INFONAVIT
• Suman puntos, saldo en subcuenta de vivienda y capacidad de pago
• Monto máximo conjunto en 2026: $5,095,210
• Tasa: 5%-10% según ingresos combinados
• Plazo: hasta 30 años
• El inmueble queda en copropiedad 50/50 (o porcentajes acordados)

Requisitos

• Ambos derechohabientes IMSS activos (mínimo 6 meses)
• Cada uno con suficiencia de puntos individual
• Sin necesidad de matrimonio, parentesco ni convivencia formal
• Ambos firman como acreditados y co-propietarios

Ventajas vs comprar solo

Ventaja	Impacto
Monto accesible mayor	$5M vs ~$1.5M cada uno por separado
Suma de capacidad de pago	Acceso a casa que individualmente no podrían
División de mensualidad	Cada uno paga 50% mensual
Subsidio CONAVI puede aplicar	Si suman ingresos bajos califican

Vía 2: Crédito hipotecario bancario con copropiedad

Los bancos (BBVA, Santander, Banorte, HSBC) aceptan que 2 personas sin casarse sean co-acreditados de un crédito hipotecario.

Cómo funciona

• Ambos firman como acreditados (responsables del crédito)
• Ambos firman escritura como copropietarios
• El banco evalúa ingreso conjunto y buró de ambos
• Si uno tiene mejor buró o ingreso, mejora condiciones globales
• Si uno tiene mal buró, puede afectar aprobación

Diferencias con INFONAVIT Unamos

Aspecto	INFONAVIT Unamos	Banco con copropiedad
Requiere IMSS	Sí ambos	No (uno puede ser independiente)
CAT	5%-10%	10.8%-13.5%
Enganche	5%-10%	10%-30%
Monto máximo	$5.1M	$5M+ (sin tope estricto)
Tiempo trámite	3-6 meses	2-3 meses
Flexibilidad % propiedad	50/50 estándar	Cualquier proporción

Vía 3: Donación (si uno de los dos ya es propietario)

Si uno de la pareja ya tiene casa propia, puede donar un porcentaje (típicamente 50%) al otro mediante escritura notarial. Costo significativo: ISR donación de hasta 20% sobre el valor donado, más honorarios notariales.

Cuándo conviene

• Uno ya es propietario único y quieren formalizar copropiedad
• Hay capacidad económica para pagar ISR donación
• Quieren protección legal sin proceso de compraventa

Cuándo NO conviene

• Si la relación es nueva (riesgo de perder 20% del valor si se separan)
• Si hay alternativas más económicas (acuerdo de copropiedad sin transferencia)

Vía 4: Fideicomiso inmobiliario

Vehículo más complejo pero útil en casos especiales. Un banco fiduciario administra el inmueble según reglas que la pareja establece. Costo: $30K-$80K constitución + $5K-$15K anualidad.

Cuándo conviene fideicomiso

• Uno de los dos es extranjero comprando en zona restringida (costas/fronteras)
• Hay reglas complejas que quieren establecer (uso, herencia, salida)
• Patrimonio significativo que justifica el costo administrativo

Más en fideicomiso inmobiliario México 2026.

Protección legal CRÍTICA: acuerdo de copropiedad o convivencia

Sin importar la vía elegida, si compran casa sin estar casados, NECESITAN un documento legal que establezca:

Qué debe incluir el acuerdo

1. Porcentaje de propiedad de cada uno: típicamente 50/50 pero puede ser diferente
2. División de aportaciones: quién paga cuánto del enganche, mensualidad, mantenimiento
3. Reglas de uso: ambos pueden vivir, uno renta su parte al otro, etc.
4. Reglas de venta: requiere acuerdo unánime o derecho de tanto del otro
5. Plan en caso de separación: ¿uno compra al otro? ¿se vende y reparten?
6. Plan en caso de fallecimiento: ¿quién hereda la parte del fallecido?
7. Plan en caso de incapacidad: ¿quién toma decisiones?
8. Resolución de disputas: mediación, arbitraje, juicio

Dónde formalizarlo

• Acuerdo de copropiedad notarial: lo más fuerte legalmente. Costo $5K-$15K. Tiempo 1-2 semanas.
• Acuerdo de convivencia: figura legal en algunos estados (CDMX, Coahuila). Más flexible.
• Contrato privado entre partes: legalmente válido pero requiere ratificación notarial para fuerza ejecutiva.

Riesgos sin protección legal: 4 escenarios

Escenario 1: Separación de la pareja

Sin acuerdo previo: queda en copropiedad legal sin reglas claras. Cualquier decisión sobre el inmueble (vender, refinanciar) requiere acuerdo de ambos. Si no acuerdan, debe pedirse "división de la cosa común" en juzgado civil. Proceso: 6-24 meses + $50K-$150K en honorarios.

Escenario 2: Fallecimiento de uno

La parte del fallecido entra en sucesión hereditaria. Si dejó testamento favoreciendo al otro: proceso testamentario 3-6 meses + costos sucesión. Si NO dejó testamento: intestamentaria con sus parientes legítimos (padres, hermanos), que pueden no querer al sobreviviente. Resultado: copropiedad forzada con familiares del fallecido.

Escenario 3: Uno deja de pagar su mitad de la hipoteca

Como co-acreditados, ambos son solidarios. El banco puede cobrar la totalidad a cualquiera. Si uno deja de pagar, el otro asume la mensualidad completa o caen ambos en buró. Sin acuerdo previo de qué hacer, conflicto inmediato.

Escenario 4: Uno quiere vender, el otro no

Sin acuerdo, requiere que ambos firmen como vendedores. Si uno se niega, no se puede vender. La única salida: juicio de división de cosa común que termina con remate forzoso (precio típicamente 60%-70% del mercado).

Plan recomendado para parejas comprando juntas

Paso 1: Definir vía financiera

Si ambos tienen IMSS: INFONAVIT Unamos Créditos (CAT más bajo). Si uno no tiene IMSS pero ambos ingresos: banco con copropiedad. Si solo uno tiene ingresos formales: solo ese aplica + acuerdo de copropiedad post-compra.

Paso 2: Acuerdo formal por escrito

ANTES de firmar la escritura de compraventa, firmen acuerdo de copropiedad notarial con las 8 cláusulas listadas arriba. Costo $5K-$15K vale la pena por evitar problemas de $50K-$500K después.

Paso 3: Seguros que protegen al sobreviviente

Seguro de vida adicional al hipotecario que beneficie al copropietario sobreviviente. Si uno fallece, el seguro paga su parte de la deuda y la propiedad queda libre para el otro.

Paso 4: Testamentos cruzados

Cada uno hace testamento dejando su parte del inmueble al otro. Esto evita que en caso de fallecimiento, la familia política herede su porción y obligue copropiedad forzada con extraños.

Comparativa: casarse antes vs comprar sin casarse + acuerdos

Aspecto	Casarse (sociedad conyugal)	Sin casarse + acuerdos
Protección legal automática	Sí	Requiere documentos formales
Costo legal upfront	$0-$5K (registro civil)	$5K-$15K acuerdo notarial
Flexibilidad de porcentajes	50/50 forzado	Cualquier proporción
Si se separan: proceso	Divorcio + división bienes	Aplica acuerdo o juicio división común
Si fallece uno: herencia	Automática al cónyuge	Requiere testamento cruzado
Impuestos por traspaso	Bajo	Depende vía elegida

Errores caros de parejas comprando sin casarse

1. Comprar sin acuerdo formal: dejas todo a buena fe, sin protección legal
2. Hacer el acuerdo después de la operación: pierdes fuerza si una parte se resiste
3. Aporte desigual sin documentar: si uno pone enganche y otro solo paga mensualidades, sin documento queda 50/50
4. No hacer testamentos cruzados: si fallece uno, la familia política puede entrar en copropiedad forzada
5. No considerar seguros que beneficien al copropietario: muerte de uno = deuda completa al otro
6. Asumir que "porque vivimos juntos hay protección legal": NO. Concubinato requiere 2-5 años continuos para protección parcial, y aún así es menor que matrimonio