La pregunta llega casi siempre en el mismo orden: primero encuentras un terreno que te gusta y te cabe en el presupuesto, y después averiguas si INFONAVIT te presta para comprarlo. Conviene al revés, y esta página explica por qué.
Qué es Crediterreno
Crediterreno es la modalidad de INFONAVIT para comprar un terreno de uso habitacional donde después vas a construir tu casa. No es para invertir, no es para un terreno agrícola y no es para uno comercial: el destino tiene que ser vivienda.
- Monto: el de tu precalificación. El tope de crédito INFONAVIT en 2026 ronda los $2,935,002, pero eso es el techo del sistema, no lo que te toca a ti.
- Tasa: fija toda la vida del crédito, entre 3.69% y 10.45% anual según tu nivel salarial. Entre menos ganas, menor tasa — es el subsidio real de INFONAVIT, y aquí sí aplica.
- Plazo: de 1 a 30 años.
Vale contrastarlo con Cofinavit, donde esa tasa diferenciada desaparece y se vuelve 10.45% plana para todos. En Crediterreno conservas el subsidio.
El filtro real: los requisitos del terreno
Aquí es donde se cae la mayoría de las solicitudes, y casi siempre por el mismo motivo: la gente aparta un terreno barato antes de revisar si es financiable. El terreno tiene que cumplir todo esto:
- Uso de suelo habitacional o mixto. Un terreno agrícola o industrial no entra, aunque esté en zona urbana.
- Documentos de uso de suelo, alineamiento y número oficial. Los expide el municipio, y no todos los terrenos en venta los tienen tramitados.
- Libre de gravamen e inscrito en el Registro Público de la Propiedad.
- Avalúo electrónico con dictamen técnico aprobatorio de 70 puntos o más, con vigencia máxima de seis meses.
Lee esa lista pensando en los terrenos que sueles ver anunciados. Un terreno ejidal no califica. Uno sin escrituras, tampoco. Uno "en proceso de regularización", tampoco mientras siga en proceso. Y esos son justamente los que salen baratos: el precio bajo suele ser el reflejo de un papel que falta.
Si tu terreno no tiene escritura, el paso previo no es INFONAVIT sino el notario — en escriturar un terreno está lo que cuesta y lo que implica.
Requisitos tuyos
- Relación laboral vigente cotizando al IMSS y los puntos que pide el sistema. El único número que sirve es el de tu precalificación en Mi Cuenta Infonavit.
- No tener un crédito INFONAVIT vigente.
- Estar registrado en una AFORE.
- Contestar el cuestionario socioeconómico y tomar el curso en línea «Saber más para decidir mejor».
Crediterreno Para Mi Hogar: terreno y obra en un solo crédito
Existe una variante que resuelve el problema de comprar el terreno y quedarte sin dinero para construir: hasta 35% del crédito se destina al terreno y 65% a la obra. INFONAVIT no te entrega todo de golpe: suelta ministraciones conforme la construcción avanza y alguien verifica que avanzó.
Eso tiene una consecuencia práctica que conviene tener clara antes de contratar al maestro de obra: el dinero llega después del avance, no antes. Si tu constructor pide anticipo para arrancar cada etapa, ese desfase lo cubres tú.
La cuenta de un proyecto de $2,000,000
Digamos terreno de $800,000 y obra de $1,200,000. Con Crediterreno Para Mi Hogar el reparto 35/65 sale casi exacto, y a 20 años la mensualidad depende de tu tasa:
| Tu tasa INFONAVIT | Mensualidad aprox | Desembolso 20 años |
|---|---|---|
| 3.69% (salario bajo) | $11,795 | $2,830,898 |
| 7.0% (intermedio) | $15,506 | $3,721,435 |
| 10.45% (tope salarial) | $19,900 | $4,776,113 |
| Tanda Casa Trad. Baja, sin enganche | $17,124 | $3,783,016 en 15 años |
Si tu tasa INFONAVIT es de las bajas, es difícil de ganar: $11,795 al mes por un proyecto de $2,000,000 no lo iguala nadie, y esa es la respuesta honesta. Donde la cuenta se empareja es en el tope salarial — y donde INFONAVIT simplemente no está disponible es si no cotizas al IMSS o si el terreno no cumple los requisitos de arriba.
Revisa el terreno ANTES de apartarlo
Este es el consejo que más dinero ahorra de toda la página, porque el apartado casi nunca se devuelve. Antes de dar un peso, pedí estos cuatro documentos al vendedor:
- Escritura pública inscrita en el Registro Público de la Propiedad. No un contrato privado de compraventa, no un «papel del comisariado ejidal», no una cesión de derechos. Escritura inscrita, con folio real.
- Certificado de libertad de gravamen reciente. Un terreno hipotecado o embargado no se puede financiar hasta que se libere, y liberarlo depende del acreedor del vendedor, no de ti.
- Constancia de uso de suelo habitacional o mixto, expedida por el municipio. Es el documento que más falta y el que menos se pide.
- Alineamiento y número oficial. Si el terreno nunca ha tenido construcción, puede que ni siquiera esté asignado.
Si el vendedor no tiene alguno, no significa automáticamente que el terreno sea malo — significa que hay un trámite pendiente, que cuesta y que tarda lo que tarde el municipio. Lo grave es enterarte después de haber apartado.
Los errores que más tumban solicitudes
- Apartar primero, preguntar después. El orden correcto es: consultar tu precalificación, revisar papeles del terreno, y hasta entonces negociar.
- Confundir barato con conveniente. En terrenos, el descuento grande casi siempre está pagando un problema legal. Si un terreno vale la mitad que sus vecinos, la pregunta no es «qué suerte» sino «qué le falta».
- Olvidar que el avalúo manda. Si el avalúo sale por debajo del precio pactado, INFONAVIT presta sobre el avalúo y la diferencia la pones tú.
- No presupuestar el cierre. Escrituración, impuesto de adquisición, inscripción en el Registro y honorarios van aparte del precio del terreno. Puedes estimarlos con la calculadora de costo total de compra.
- Comprar terreno y quedarte sin obra. Es el final más común y el más triste: el terreno queda tuyo y baldio durante años. Para eso existe la variante Para Mi Hogar.
Crediterreno frente a las otras vías
| Vía | Presta para el terreno | Requisito de entrada | Dónde aprieta |
|---|---|---|---|
| Crediterreno | Sí, uso habitacional | IMSS vigente y puntos | Los papeles del terreno |
| Crédito hipotecario bancario | Rara vez; casi siempre exigen construcción | Buró sano e ingresos comprobables | Pocos bancos lo ofrecen |
| Crédito personal | Sí, pero no es su propósito | Buró sano | Tasas muy por encima de una hipoteca |
| Autofinanciamiento | Sí, terreno y obra como un proyecto | Ninguno de buró ni ingresos | La casa llega al adjudicarte |
Si el terreno no califica o no cotizas al IMSS
Es el escenario más común de los que llegan aquí: el terreno existe, el precio es bueno, y el papel no da. El autofinanciamiento inmobiliario financia terreno y construcción como un solo proyecto, no consulta buró ni pide comprobante de ingresos, y está regulado por PROFECO y autorizado por la Secretaría de Economía. La diferencia grande: aportas primero y el inmueble se escritura a tu nombre cuando te adjudicas, no al firmar.
Los requisitos del terreno siguen existiendo — nadie financia algo que no se puede escriturar — pero no dependes de cotizar al IMSS ni de tu historial crediticio.
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¿Con mi crédito INFONAVIT puedo comprar un terreno?
Sí, con la modalidad Crediterreno, siempre que el terreno sea de uso habitacional y cumpla los requisitos de documentación y avalúo. No aplica para terrenos agrícolas, ejidales o sin escritura.
¿A partir de cuándo puedo comprar terreno con INFONAVIT?
Desde que tu precalificación te alcanza y no tienes un crédito INFONAVIT vigente. El número exacto de puntos y el monto los ves en Mi Cuenta Infonavit; cualquier cifra general que encuentres por ahí puede no corresponder a tu caso.
¿INFONAVIT me da el dinero en efectivo para comprar el terreno?
No te lo entregan a ti en efectivo. El pago del terreno se formaliza en la operación de compraventa, y en la variante que incluye obra los recursos de construcción salen en ministraciones conforme se verifica el avance.
¿Puedo comprar terreno y construir con un solo crédito INFONAVIT?
Sí, con Crediterreno Para Mi Hogar: hasta 35% para el terreno y 65% para la obra, con ministraciones conforme avanza la construcción.
¿Qué pasa si el terreno es ejidal?
No califica. Un terreno ejidal no está inscrito como propiedad privada en el Registro Público y no se puede hipotecar. El camino previo es la regularización, que es un trámite aparte y no depende de INFONAVIT.
¿Y si no cotizo al IMSS?
Crediterreno no aplica: es un producto de INFONAVIT y sin relación laboral formal no hay acceso. Quedan el crédito bancario, si tu historial lo permite, y el autofinanciamiento inmobiliario, que no consulta buró ni pide comprobante de ingresos.