TL;DR
- Si tiene escrituras, se compra como cualquier casa. Lo que no se escritura es la zona federal marítimo terrestre: una franja de 20 metros de tierra firme contigua a la playa (Ley General de Bienes Nacionales, art. 119).
- Esa franja es de uso común e inalienable (arts. 7 y 13): no se vende ni se compra; para aprovecharla se requiere concesión, asignación, autorización o permiso (art. 8).
- Los mexicanos compran directo; los extranjeros no pueden tener el dominio directo en la franja de 50 kilómetros de las playas (Constitución, art. 27) y usan un fideicomiso (Ley de Inversión Extranjera).
- Por una casa de $2,000,000, la mensualidad inicial ronda $10,193 con el plan Promocional Baja de Tanda Casa (20% de APEX), sin consultar tu buró.
La casa en la playa es de las compras que más se sueñan y de las que más dudas dejan: qué tan cerca del mar se puede ser dueño, si hace falta un fideicomiso y quién presta para una casa de descanso. La respuesta empieza por separar lo que se escritura de lo que es de la Nación.
Qué se escritura y qué no, junto al mar
| La franja | Qué es | Se puede comprar |
|---|---|---|
| Playa marítima | La parte que la marea cubre y descubre (art. 7, fr. IV) | No: es bien de uso común |
| Zona federal marítimo terrestre | Faja de 20 metros de tierra firme, transitable y contigua a la playa (art. 119, fr. I) | No: es inalienable (art. 13); para aprovecharla se requiere concesión, asignación, autorización o permiso (art. 8) |
| El terreno detrás de la zona federal | Propiedad privada con escritura | Sí, como cualquier inmueble |
Fuente: Ley General de Bienes Nacionales, arts. 7, 8, 13, 119 y 154 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 14-11-2025, consultado el 24 de septiembre de 2026).
En la práctica: lo que compras es lo que dice tu escritura. Si la casa colinda con la zona federal, la terraza o la alberca que estén dentro de esos 20 metros no son parte de la propiedad. Y el acceso a la playa es libre: la ley sanciona a los colindantes que lo impidan (art. 154).
Mexicanos y extranjeros: quién compra directo
| Comprador | Qué dice la ley |
|---|---|
| Mexicano | Tiene derecho a adquirir el dominio de tierras y aguas (Constitución, art. 27, fr. I): compra con escritura a su nombre |
| Extranjero, en la franja de 50 km de las playas | Por ningún motivo puede adquirir el dominio directo (art. 27, fr. I); usa un fideicomiso con un banco, que requiere permiso de Relaciones Exteriores (Ley de Inversión Extranjera, art. 11) |
| Sociedad mexicana que admite extranjeros (con el convenio del art. 27) | Puede adquirir inmuebles en la zona restringida para fines no residenciales, y derechos para fines residenciales (Ley de Inversión Extranjera, art. 10) |
Fuente: Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, art. 27, fracción I (diputados.gob.mx, últimas reformas DOF 02-06-2026, consultado el 24 de septiembre de 2026); Ley de Inversión Extranjera, arts. 10 y 11 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 27-05-2024, consultado el 24 de septiembre de 2026).
Cuánto pagas al mes y de impuesto
Tanda Casa es autofinanciamiento inmobiliario: un crédito que empiezas pagando poco. Financia la compra de cualquier inmueble con escrituras, y también construir o remodelar, de $300,000 a $15,000,000 a 180 meses (el monto se arma con uno o varios contratos). No consulta ni reporta a buró y no pide comprobante de ingresos; está regulado por PROFECO bajo la NOM-185-SCFI-2012 y sus planes están autorizados por la Secretaría de Economía. Con 20% de aportación inicial (APEX, plan Promocional Baja), la mensualidad inicial ronda $5,097 por cada millón. También financia terrenos con escrituras, si lo que buscas es construir. Si el vendedor todavía debe la casa a Infonavit, a FOVISSSTE o a un banco, Tanda Casa paga ese saldo en la firma de la compraventa: se paga lo que se debe, se cancela la hipoteca y la casa se escritura a tu nombre, todo al mismo tiempo.
| Precio de la casa | Tanda Casa, mensualidad inicial (Promocional Baja) | Sin enganche (Tradicional Baja) |
|---|---|---|
| $1,200,000 | $6,116/mes | $10,274/mes |
| $2,000,000 | $10,193/mes | $17,124/mes |
| $3,500,000 | $17,838/mes | $29,967/mes |
| $5,000,000 | $25,483/mes | $42,810/mes |
Fuente: estimación Tanda Casa con la fórmula pública de sus planes: Promocional Baja con 20% de APEX y Tradicional Baja sin enganche; mensualidad inicial, con administración, IVA y seguro de vida incluidos. El asesor te entrega tu plan completo.
¿Cuánto pagarías al mes por tu casa en la playa?
Mensualidad inicial del plan Promocional Baja de Tanda Casa con 20% de APEX, sin consulta a buró. No es una oferta ni sustituye la cotización oficial.
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El impuesto de la compra en los estados con costa, por una casa de $2,000,000:
| Entidad | ISAI por $2,000,000 |
|---|---|
| Baja California | $40,000 |
| Baja California Sur (La Paz) | $35,721 |
| Guerrero (Acapulco de Juárez) | $40,000 |
| Nayarit | $40,000 |
| Sinaloa | $40,000 |
| Colima | $35,025 |
| Oaxaca | $40,000 |
| Quintana Roo (Othón P. Blanco, Chetumal, capital y 7 municipios más) | $40,000 |
| Tamaulipas | $40,000 |
| Campeche | $40,000 |
Fuente: dataset ISAI 2026 de Tanda Casa: la tasa de cada entidad o municipio verificada contra su ley vigente el 12 de septiembre de 2026; el detalle y el artículo de cada una están en la calculadora de ISAI por entidad. Donde el impuesto es municipal, el dataset usa el municipio entre paréntesis; en otro municipio del mismo estado la tasa puede ser distinta.
Si la casa es para el retiro o para los fines de semana, lee también comprar una segunda casa o vacacional; y si piensas rentarla por noche, cuánto deja un Airbnb.
Tu siguiente paso
Pide la escritura y el plano del terreno para ver dónde termina la propiedad y dónde empieza la zona federal. Pon el precio en el cotizador y mira tu plan, o escríbenos por WhatsApp con la ubicación y el precio: un asesor revisa tu caso.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar una casa en la playa a crédito?
Sí, si tiene escrituras. Tanda Casa financia la compra de cualquier inmueble con escrituras, también en la costa, sin consultar tu buró ni pedirte comprobante de ingresos, de $300,000 a $15,000,000 a 180 meses.
¿Qué es la zona federal marítimo terrestre?
Una faja de 20 metros de tierra firme, transitable y contigua a la playa (Ley General de Bienes Nacionales, art. 119). Es bien de uso común e inalienable (arts. 7 y 13): no se escritura; para aprovecharla se requiere concesión, asignación, autorización o permiso (art. 8).
¿Un mexicano necesita fideicomiso para comprar en la playa?
No. La restricción de la franja de 50 kilómetros de las playas es para extranjeros, que no pueden adquirir el dominio directo (Constitución, art. 27, fr. I). Un mexicano compra con escritura a su nombre.
¿Cómo compra un extranjero una casa en la playa?
Mediante un fideicomiso con un banco como fiduciario, que requiere permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (Ley de Inversión Extranjera, art. 11).
¿Cuánto pagaría al mes por una casa de playa de $2,000,000?
Con el plan Promocional Baja de Tanda Casa (20% de APEX), la mensualidad inicial ronda $10,193; sin enganche, con el Tradicional Baja, ronda $17,124. Incluyen administración, IVA y seguro de vida.
Fuentes
- Ley General de Bienes Nacionales, arts. 7, 8, 13, 119 y 154 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 14-11-2025, consultado el 24 de septiembre de 2026).
- Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, art. 27, fracción I (diputados.gob.mx, últimas reformas DOF 02-06-2026, consultado el 24 de septiembre de 2026).
- Ley de Inversión Extranjera, arts. 10 y 11 (diputados.gob.mx, última reforma DOF 27-05-2024, consultado el 24 de septiembre de 2026).
- Dataset ISAI 2026 de Tanda Casa (data/isai-2026.json), verificado el 12 de septiembre de 2026.
- Fórmula de los planes Promocional Baja y Tradicional Baja de Tanda Casa; CAT de 6.0% anual.
Tu casa en la playa, con escritura a tu nombre
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