TL;DR
- Antes de cualquier pago, la desarrolladora debe poner a tu disposición la acreditación de la propiedad y sus gravámenes, las licencias y permisos, las especificaciones de la casa y el número de registro de su contrato ante PROFECO (NOM-247-SE-2021, capítulo 5).
- Por el apartado (anticipo) te dan comprobante y te informan antes cómo se abona al precio y cómo se reclama su devolución (numeral 4.4).
- El contrato de adhesión va registrado en PROFECO y disponible antes de firmar; trae fecha y condiciones de entrega, pena convencional recíproca y tu derecho a cancelar dentro de los 5 días hábiles siguientes a la firma (capítulo 6).
- Garantía mínima: 5 años en estructura, 3 en impermeabilización y 1 año en lo demás, contados desde la entrega real (numeral 7.1.2).
Comprar casa nueva tiene una ventaja que la casa usada no tiene: el que vende es un negocio y hay una norma oficial que le dice cómo vender. Es la NOM-247-SE-2021, publicada en el Diario Oficial el 22 de marzo de 2022 y vigente desde el 18 de septiembre de ese año, según el Catálogo Mexicano de Normas de la Secretaría de Economía. Aplica a fraccionadores, constructores y promotores que venden casa habitación. Si todavía estás decidiendo entre preventa y casa terminada, empieza por preventa o casa construida; aquí va lo que la norma te da cuando ya elegiste desarrolladora.
Lo que deben enseñarte antes de que pagues
El capítulo 5 de la NOM pide al proveedor poner a disposición del consumidor, de él y del inmueble que vende, entre otras cosas:
- Nombre comercial, razón social y datos de contacto (fracciones I y II).
- Acreditación de la propiedad del inmueble, o del derecho para venderlo, y los gravámenes que tiene, salvo el crédito que usó la propia desarrolladora para construir (fracción III).
- Precio de contado y, si es a crédito, la aclaración de que el precio total depende del crédito y de los gastos notariales (fracción IV); los métodos de pago por vivienda, incluido qué unidades aceptan Infonavit, FOVISSSTE o crédito bancario (fracción V).
- Licencias, permisos o autorizaciones del inmueble (fracción VI).
- Especificaciones: ubicación, colindancias, medidas, instalaciones, acabados y sistema constructivo (fracción VII).
- Los medios para presentar una queja y el número de registro ante PROFECO del contrato con el que venden (fracciones VIII y IX).
La norma también pide que la publicidad sea veraz y comprobable. Si lo prometido en el folleto no se cumple, el proveedor queda obligado a cumplir lo ofrecido y, si no es posible, el consumidor puede pedir una bonificación o compensación.
El apartado: lo que te tienen que decir
La NOM llama anticipo al dinero que pagas por adelantado a cuenta de la compra; en la caseta le dicen apartado. El numeral 4.4 obliga al proveedor a darte comprobante del anticipo y le pide informarte, antes de que lo entregues: que se abonará al precio de la casa, qué derechos y obligaciones genera para las dos partes, y cómo, en qué plazo y con qué penalizaciones se reclama su devolución. Su carta de derechos (apéndice A) agrega que no tienes que hacer ningún pago hasta que conste por escrito la relación, salvo el anticipo y los gastos operativos que permite la ley.
Lo que debe traer el contrato
El capítulo 6 pide que los contratos de adhesión estén registrados ante PROFECO y disponibles para consulta antes de firmarlos, en español. Entre lo que deben contener:
| Qué revisar en el contrato | Fracción del capítulo 6 |
|---|---|
| Pena convencional para proveedor y consumidor, recíproca y equivalente | XI |
| Condiciones y fecha de entrega; el retraso da lugar a la pena convencional o a daños y perjuicios | XIV |
| Que el proveedor cuenta con licencias y permisos de construcción | XV |
| Declaración de que tiene planos estructurales, arquitectónicos y de instalaciones, o un dictamen estructural | XVI |
| Superficie construida, terreno, acabados, estacionamiento e indiviso | XVII |
| Gastos de escrituración, impuestos, avalúo y apertura de crédito que no forman parte del precio | XVIII |
| Tu derecho a cancelar dentro de los 5 días hábiles siguientes a la firma, con devolución de 5 a 15 días hábiles | XXI |
| Fecha y número del registro del contrato en PROFECO | XXIII |
Fuente: NOM-247-SE-2021, "Prácticas comerciales-Requisitos de la información comercial y la publicidad de bienes inmuebles destinados a casa habitación y elementos mínimos que deben contener los contratos relacionados", DOF 22 de marzo de 2022 (dof.gob.mx, consultado el 5 de octubre de 2026), capítulo 6.
Sobre la cancelación, la fracción XXI dice que la desarrolladora devuelve lo que hayas entregado, descontando solo los gastos operativos debidamente comprobables de ese lapso, si así se pactó. La norma añade que cualquier diferencia entre el contrato registrado en PROFECO y el que te den a firmar, en tu perjuicio, se tiene por no puesta.
La garantía mínima de la casa
| Parte de la casa | Garantía mínima |
|---|---|
| Cuestiones estructurales | 5 años |
| Impermeabilización | 3 años |
| Los demás elementos | 1 año |
Fuente: NOM-247-SE-2021, "Prácticas comerciales-Requisitos de la información comercial y la publicidad de bienes inmuebles destinados a casa habitación y elementos mínimos que deben contener los contratos relacionados", DOF 22 de marzo de 2022 (dof.gob.mx, consultado el 5 de octubre de 2026), numeral 7.1.2. Los plazos son irrenunciables y se cuentan desde la entrega real (7.1.3).
Durante la garantía, la reparación es sin costo para ti, y el tiempo que tarde no cuenta dentro del plazo (7.2). Si los defectos persisten después de hacerla valer, la norma prevé bonificaciones; en fallas graves que afectan la estructura o las instalaciones, de 20% del precio de la casa (7.3.2.1).
El notario lo eliges tú
El numeral 9.1 dice que en la escrituración el consumidor tiene en todo momento el derecho de elegir al notario, con una salvedad: en compras con crédito hipotecario, puede elegirse de entre los que proponga el proveedor y estén en el padrón del organismo que da el crédito. Lo que cuesta escriturar una casa nueva está en quién paga los gastos de escrituración.
Tu lista antes de dar el apartado
- Copia o consulta de la escritura o del documento que acredita que pueden vender, con los gravámenes.
- Licencia de construcción o manifestación del desarrollo.
- El número de registro del contrato en PROFECO, y el contrato completo para leerlo en casa.
- Por escrito: cómo se abona el apartado, si se devuelve, en qué plazo y con qué descuento.
- La fecha de entrega y la pena si se retrasa, en el contrato.
- La póliza o carta de garantía con los plazos de 5, 3 y 1 año.
Si estás viendo departamentos en lugar de casas, la guía de comprar departamento en preventa cubre lo particular del condominio. Y para decidir entre una casa nueva y una usada, revisa casa usada o casa nueva.
Pagar la casa nueva con un plan
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| Precio de la casa | Promocional Baja (20% de APEX) | Tradicional Baja (sin enganche) |
|---|---|---|
| $1,100,000 | $5,606/mes | $9,418/mes |
| $1,600,000 | $8,155/mes | $13,699/mes |
| $2,400,000 | $12,232/mes | $20,549/mes |
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Tu siguiente paso
Pide a la desarrolladora la información del capítulo 5 y el contrato registrado antes de dar el apartado. Con el precio definido, pon el monto en el cotizador y, si quieres, compara con un asesor por WhatsApp.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la NOM-247?
La NOM-247-SE-2021 es la norma oficial de prácticas comerciales para la venta de casa habitación: fija la información que el proveedor debe dar al consumidor, lo que deben contener los contratos y las garantías mínimas. Se publicó en el DOF el 22 de marzo de 2022 y está vigente desde el 18 de septiembre de 2022.
¿Qué me debe enseñar la desarrolladora antes del apartado?
Según el capítulo 5 de la NOM-247, la acreditación de la propiedad y sus gravámenes, las licencias y permisos, el precio y los métodos de pago, las especificaciones de la casa y el número de registro de su contrato ante PROFECO, entre otros datos.
¿Me pueden devolver el apartado de una casa nueva?
La NOM-247 (numeral 4.4) obliga a darte comprobante del anticipo y a informarte antes de entregarlo cómo se reclama su devolución, en qué plazo y con qué penalizaciones. Pide esas condiciones por escrito.
¿Cuánto dura la garantía de una casa nueva?
Al menos 5 años para cuestiones estructurales, 3 años para impermeabilización y 1 año para los demás elementos, contados desde la entrega real (NOM-247, numeral 7.1.2). Son plazos irrenunciables.
¿Puedo cancelar el contrato de una casa nueva?
El contrato debe establecer tu derecho a cancelarlo dentro de los 5 días hábiles siguientes a la firma; la desarrolladora devuelve lo pagado en un plazo de 5 a 15 días hábiles, descontando solo gastos operativos comprobables si así se pactó (NOM-247, capítulo 6, fracción XXI).
Fuentes
- NOM-247-SE-2021, "Prácticas comerciales-Requisitos de la información comercial y la publicidad de bienes inmuebles destinados a casa habitación y elementos mínimos que deben contener los contratos relacionados", DOF 22 de marzo de 2022 (dof.gob.mx, consultado el 5 de octubre de 2026), numerales 4.4, 5, 6, 7.1 a 7.3, 9.1 y apéndice A.
- Secretaría de Economía, Catálogo Mexicano de Normas, ficha de la NOM-247-SE-2021: vigente, en vigor desde el 18 de septiembre de 2022 (platiica.economia.gob.mx, consultado el 5 de octubre de 2026).
- Fórmula de los planes Promocional Baja (20% de APEX) y Tradicional Baja (sin enganche) de Tanda Casa; CAT de 6.0% anual.
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