TL;DR
- El CAT es el número que importa, no la tasa.
- Pide siempre el CAT por escrito antes de comparar ofertas. Es la medida estandarizada de Banxico precisamente para que puedas compararlas.
- No conviene si tienes manchas en buró. Ahí te rechaza o te ofrece un CAT punitivo, y aceptar ese CAT es peor que no comprar.
- El error más caro del proceso es quedarse con la tasa y no leer el CAT. Es la diferencia entre lo que crees que pagas y lo que pagas.
Vamos a desglosar cómo funciona el crédito hipotecario, qué incluye realmente el CAT, y qué requisitos revisar antes de solicitarlo.
EN CORTO
- Crédito hipotecario = préstamo bancario respaldado por la casa que compras (hipoteca como garantía).
- El CAT incluye tasa + seguros + comisión apertura + ITF + avalúo. No te quedes solo con "la tasa".
- Requisitos típicos: recibos formales, buró limpio, 1+ año antigüedad laboral, enganche 10-20%, edad 21-64.
Esta página es parte de la comparativa completa de crédito hipotecario en México — banco por banco, y la alternativa sin banco.
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Cómo funciona un crédito hipotecario (mecánica básica)
El banco te presta el monto del inmueble menos tu enganche. Tú firmas una escritura con hipoteca que le da al banco el derecho a quedarse con la casa si dejas de pagar. Pagas mensualidades fijas (o variables, según el producto) durante el plazo pactado (típicamente 15-20 años en México).
Cada mensualidad se descompone en:
- Capital (amortiza el monto que te prestaron).
- Intereses (lo que el banco gana por prestarte).
- Seguros obligatorios (vida, daños del inmueble) — varían según institución.
- IVA sobre comisiones.
Los primeros años pagas casi puro interés. El capital recién empieza a amortizarse significativamente después del año 7-8. Esa estructura es la razón por la que pagar un crédito hipotecario los últimos años es mucho más eficiente que los primeros — pero a la mayoría no le alcanza la liquidez para acelerar.
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El Costo Anual Total (CAT) es la medida estandarizada de Banxico que captura el costo COMPLETO del crédito. No es "la tasa de interés". Es:
- Tasa nominal anual
- Comisión por apertura
- Seguro de vida obligatorio
- Seguro de daños del inmueble
- Avalúo bancario (no el que tú haces, el que el banco exige)
- ITF (Impuesto sobre Trámites Financieros)
- Otras comisiones operativas
Siempre pide el CAT real escrito en la propuesta antes de firmar. Por ley, el banco está obligado a calcularlo y declararlo.
| Concepto | Qué buscar en la propuesta |
|---|---|
| Monto del crédito | Cuánto recibes y cuándo se dispone del dinero. |
| Intereses | Tasa, periodicidad y condiciones para que sea fija o variable. |
| Comisiones | Cuáles se pagan al contratar y cuáles durante la vigencia del crédito. |
| Seguros y gastos | Importes, periodicidad y coberturas exigidas para esa oferta. |
| IVA | El CAT se calcula sin el IVA de intereses y comisiones; distingue el indicador de los pagos con impuestos. |
Fuente: Banco de México: cálculo del CAT; consultado el 2026-10-14.
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Requisitos típicos para un crédito hipotecario bancario en México 2026
Los bancos comerciales (BBVA, Santander, Banamex, Banorte, HSBC, Scotiabank, etc.) piden esencialmente lo mismo:
- Ingreso comprobable formal: recibos de nómina (4 meses mínimo) o constancia fiscal SAT con declaraciones recientes. Sin recibos formales, no hay crédito bancario.
- Buró de crédito limpio: sin manchas vigentes. Algunas instituciones aceptan manchas leves antiguas (≥3 años saldadas), pero la mayoría descarta directamente.
- Antigüedad laboral: mínimo 1 año en empleo actual; 2 años deseable. Para independientes/SAT, 2-3 años de declaraciones.
- Edad: entre 21 y 64 años al firmar (algunos bancos hasta 75 con seguro adicional).
- Enganche 10-20% del valor del inmueble. Algunos productos permiten 5% pero con CAT más alto.
- Capacidad de pago: tu mensualidad no debe superar el 30-35% de tu ingreso neto (regla del 30%).
- Avalúo profesional del inmueble por valuador certificado del banco (no del vendedor).
- Seguro de vida contratado con la aseguradora del banco (o aprobada).
- Identificación oficial, comprobante de domicilio, CURP, RFC.
Si fallas en alguno de estos (especialmente buró o ingreso formal), el banco te rechaza. Eso es exactamente la situación donde el autofinanciamiento inmobiliario es la alternativa real.
Comparativa de requisitos: Banco vs Autofinanciamiento vs INFONAVIT
| Aspecto | Hipoteca bancaria: ejemplo documentado | Tanda Casa |
|---|---|---|
| Historial de crédito | Se pide buen historial de crédito. | Sin consulta a buró. |
| Ingresos | Se solicita comprobante de ingresos. | Sin comprobante de ingresos. |
| Documentos iniciales | Identificación y comprobantes según la ficha del producto. | Identificación, comprobante de domicilio y referencias personales. |
| Aportación inicial | Consulta el financiamiento y enganche de la oferta específica. | Depende del plan: los Tradicionales permiten entrar sin APEX; los Promocionales requieren aportación inicial. |
Fuente: Ficha y requisitos de una hipoteca bancaria; Tanda Casa: requisitos; consultado el 2026-10-14. El ejemplo bancario no representa todas las hipotecas. Consulta tu precalificación Infonavit por separado en Mi Cuenta Infonavit.
Cuándo SÍ conviene un crédito hipotecario bancario
- Tienes buró perfecto, ingreso formal y enganche: revisa la propuesta del banco y el CAT que corresponde a tu solicitud.
- Compras casa de alto valor (>$5-8M): los bancos manejan montos altos con tasas competitivas para perfiles premium. Autofinanciamiento también lo hace pero hasta $15M por contrato.
- Necesitas pagar anticipos grandes: por ley los créditos hipotecarios bancarios no pueden penalizar prepago. Si planeas pagar mucho anticipado, el banco te ahorra intereses.
- Quieres usar INFONAVIT + crédito complementario bancario: producto "INFONAVIT Total" donde INFONAVIT cubre una parte y banco la otra. Solo accesible vía banco.
Cuándo NO conviene el crédito bancario
- Tienes manchas en buró: Tanda Casa permite solicitar un plan sin consulta a buró.
- Trabajas informal o por proyectos sin SAT: sin recibos no hay crédito bancario, punto. Autofinanciamiento sí acepta documentación alternativa.
- No tienes el 10-20% de enganche: el banco te elimina del proceso. Autofinanciamiento entra sin APEX obligatorio.
5 errores caros del proceso bancario
- Quedarse con "la tasa" en vez de pedir el CAT. Siempre pide el CAT escrito.
- No comparar al menos 3 bancos.
- Aceptar el avalúo del banco sin contra-revisar. Si el avalúo sale 10-15% más bajo que el precio pactado, el banco te presta menos y tú cubres la diferencia. Mucha gente termina poniendo "enganche oculto" por avalúos bajos. Considera segundo avalúo independiente.
- Firmar sin entender las cláusulas de prepago anticipado. Por ley no hay penalidad por prepago en hipotecas, pero algunos contratos meten comisiones disfrazadas los primeros 3-5 años. Revisa.
- No leer el contrato. 40+ páginas que nadie lee. Mínimo: leer sección de seguros, comisiones, casos de incumplimiento, cláusulas de cesión.
Recursos para profundizar
- Autofinanciamiento: qué es y cómo funciona (pillar)
- Los 4 planes de Tanda Casa (calc comparativa)
- Cuánto debes ganar (3 escenarios: banco vs autofin)
- ¿Puedo comprar casa estando en buró?
- Requisitos completos para crédito hipotecario
- Cómo funciona el crédito INFONAVIT
- Landing comparativa banco vs autofinanciamiento
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