TL;DR
- Fórmula plusvalía anual compuesta: ((Valor actual / Valor compra)^(1/años) − 1) × 100.
- Necesitas: valor original de compra (escritura) + valor actual estimado.
- 5 métodos para estimar valor actual: gratis (online) hasta $4K-$9K (avalúo profesional).
- Resta inflación para tener plusvalía REAL (no nominal).
¿Cuánto pagarías al mes con Tanda Casa?
Mensualidad inicial del plan Promocional Baja de Tanda Casa con 20% de APEX, sin consulta a buró. No es una oferta ni sustituye la cotización oficial.
Tanda Casa: financiamiento de vivienda sin consulta a buró, regulado por PROFECO. Mira tu plan completo con este monto.
Ver mi plan con este monto → Enviar este cálculo por WhatsAppUn asesor valida el cálculo y revisa tu caso.
La fórmula matemática
El cálculo de plusvalía es matemática simple. Lo único que necesitas es valor de compra original y valor actual estimado:
Fórmula plusvalía total (porcentaje acumulado)
Plusvalía total % = ((Valor actual − Valor compra) / Valor compra) × 100
Fórmula plusvalía anual compuesta (CAGR)
Plusvalía anual % = ((Valor actual / Valor compra)^(1/años) − 1) × 100
La plusvalía anual compuesta es lo que realmente importa porque te dice cuánto ha crecido tu inversión "por año" considerando capitalización.
¿Ya estás viendo casa?
Calcula tu mensualidad real en 60 segundos — sin buró y sin comprobante de ingresos.
Calcular mi plan →La guía de plusvalía inmobiliaria explica el concepto; para comparar una referencia de tu ubicación, usa la calculadora de plusvalía por zona. El resultado de tu casa depende del valor de compra y del valor actual que introduzcas.
Ejemplo paso a paso
Datos
- Casa comprada en 2020: $1,300,000
- Valor actual estimado 2026: $1,800,000
- Años transcurridos: 6
Resumen del ejemplo en cifras
| Dato o resultado | Operación | Valor |
|---|---|---|
| Compra en 2020 | Dato del ejemplo | $1,300,000 |
| Valor estimado en 2026 | Dato del ejemplo | $1,800,000 |
| Periodo | 2026 − 2020 | 6 años |
| Aumento en pesos | $1,800,000 − $1,300,000 | $500,000 |
| Plusvalía acumulada | ($500,000 / $1,300,000) × 100 | 38.46% |
| Plusvalía anual compuesta | ((1,800,000 / 1,300,000)^(1/6) − 1) × 100 | 5.57% |
Fuente: cálculo propio con los datos del ejemplo de esta página. Porcentajes redondeados a dos decimales; son un escenario ilustrativo, no una previsión de rendimiento. Consultado el 29 de octubre de 2026.
Paso 1: Plusvalía total acumulada
(1,800,000 − 1,300,000) / 1,300,000 × 100 = 38.5% acumulado en 6 años
Paso 2: Plusvalía anual compuesta
(1,800,000 / 1,300,000)^(1/6) − 1 = 1.3846^0.1667 − 1 = 0.05573 =5.6% anual compuesto
Paso 3: Ajustar por inflación (plusvalía REAL)
Si inflación promedio del periodo fue 5% anual: plusvalía real = 5.6% − 5% = 0.6% real anual.
En términos reales (poder adquisitivo) la casa apenas ganó valor. Importante para entender retorno verdadero.
Los 5 métodos para estimar valor actual
Método 1: Comparables del mercado (Gratis, 2-4 horas)
El método más usado y confiable. Pasos:
- Busca en Inmuebles24, Lamudi, Vivanuncios casas similares a la tuya VENDIDAS en últimos 6 meses
- Filtros: misma zona (1-2 km), mismo m² (±15%), número similar de recámaras/baños, antigüedad similar
- Identifica 5-10 ventas reales (no listadas, vendidas)
- Calcula precio por m² promedio
- Multiplica por tus m² para estimar valor
- Ajusta por características específicas: +5% si fraccionamiento cerrado, -5% si frente a calle principal, etc.
Precisión: ±5%-10%. Costo: gratis (solo tu tiempo).
Método 2: Calculadora online de portales (Gratis, 5 minutos)
Inmuebles24, Lamudi tienen estimadores que usan algoritmos basados en datos públicos. Ingresas dirección y características, te dan estimado.
Precisión: ±10%-20%. Útil como referencia rápida pero no para decisiones serias.
Método 3: Opinión de 2-3 inmobiliarias locales (Gratis, 1-2 semanas)
Pide a 2-3 inmobiliarias que evalúen tu casa "como si fueras a venderla" — cotizaciones gratuitas. Visitan, evalúan, te dan rango de precio.
Precisión: ±5%-15%. Cuidado: algunas inflan para "ganarte" como cliente listador. Promedia 2-3 opiniones.
Método 4: Avalúo bancario gratuito (si tienes hipoteca)
Algunos bancos hipotecarios ofrecen avalúo periódico gratuito a clientes activos. Pregunta a tu banco. Te dan número técnico actualizado.
Precisión: ±5%-10%. Generalmente conservador (banco no quiere sobrevaluar).
Antes de usar una estimación, distingue el avalúo bancario del comercial. También puedes contrastarla con la calculadora de cuánto vale tu casa.
Método 5: Avalúo profesional independiente
Contrata perito valuador autorizado por SHF o instituciones bancarias. Hace inspección completa y entrega documento técnico oficial.
Tipos:
- Avalúo bancario: $5,000-$9,000. Conservador para fines crediticios
- Avalúo comercial: $4,000-$8,000. Más realista al mercado actual
- Avalúo catastral: $1,000-$3,000. Para fines fiscales (suele ser bajo)
Precisión: ±3%-7%. Recomendado para decisiones importantes (vender, refinanciar, herencia).
Calculadora interactiva paso a paso
Sigue estos pasos para calcular plusvalía de TU casa:
- Valor de compra original: busca en tu escritura el valor de operación que firmaste
- Año de compra: año de la escritura
- Valor actual estimado: usa al menos 2 de los 5 métodos arriba para tener confianza
- Calcula plusvalía total: ((Valor actual − Valor compra) / Valor compra) × 100
- Calcula plusvalía anual compuesta: ((Valor actual / Valor compra)^(1/años) − 1) × 100
- Compara con benchmark de tu zona: si zona típica es 5%-7% anual y tú estás en 3%, hay margen de mejora
Errores comunes que distorsionan el cálculo
Error 1: Usar valor catastral como valor compra
El valor catastral típicamente es 30%-50% del valor real de mercado. Usarlo infla artificialmente tu plusvalía. Usa el valor real de operación de la escritura.
Error 2: No ajustar por mejoras hechas durante tenencia
Si invertiste $300K en remodelación durante el periodo, eso no es plusvalía pasiva — es inversión adicional. Resta esa inversión del valor actual para tener plusvalía pura.
Error 3: Comparar con casas que no son comparables
Casa de 200m² en Lomas no es comparable a la tuya de 150m² en colonia media. Filtros estrictos de similitud son clave.
Error 4: Confundir plusvalía nominal con real
Si tu plusvalía nominal es 6% pero inflación fue 5%, tu plusvalía REAL es 1%. Siempre considera ambos para evaluar retorno verdadero.
La comparación entre plusvalía e inflación ayuda a interpretar el crecimiento del valor. Si hiciste obras, revisa también los factores que aumentan la plusvalía de una casa para separar las mejoras del cambio de precio de la zona.
Error 5: Ignorar costos al vender
Al vender pierdes 6%-12% en costos (notario, ISAI, comisión inmobiliaria, ISR si aplica). Tu plusvalía "realizable" es menor que la calculada.
Plusvalía bruta vs neta: qué realmente recibes
Ejemplo: casa comprada $1.3M, valor actual $1.8M, plusvalía bruta acumulada $500K.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Valor venta estimado | $1,800,000 |
| (−) Comisión inmobiliaria 5% | ($90,000) |
| (−) Costos cierre vendedor | ($30,000) |
| (−) ISR ganancia capital si aplica (~10% sobre ganancia) | ($50,000) si aplica |
| (−) Liquidación predial atrasado, etc. | $0-$15,000 |
| Valor recibido por vendedor | ~$1,630,000 |
| (−) Saldo hipoteca si existe | Variable |
| Cash neto recibido | $1,630,000 − saldo hipoteca |
| Plusvalía neta realizada | $330,000 ($500K bruta − $170K costos) |
Fuente: escenario ilustrativo de esta página: $1,800,000 − $90,000 − $30,000 − $50,000 = $1,630,000, antes de liquidar una hipoteca y suponiendo predial pendiente de $0. Comisión, gastos e ISR son supuestos del ejemplo, no tarifas generales ni un cálculo fiscal; el neto cambia con los gastos reales. Datos de compra y valor estimado. Consultado el 29 de octubre de 2026.
La plusvalía neta es 33% menor que la bruta en este caso. Considera siempre el neto para decisiones reales.
Si estás valorando comprar una casa para inversión, compara el valor esperado con lo que puedes pagar hoy: en tu plan de compra puedes calcular la mensualidad inicial con el monto que buscas.